Category Archives: Consulenze tecniche

Distacco dall’impianto centralizzato

 

DISTACCO DALL'IMPIANTO CENTRALIZZATO


 

Il riscaldamento è tra le più consistenti voci di spesa del bilancio familiare per chi risiede in ambito condominiale.

Con la Riforma del Condominio (Legge 11.12.2012 n. 220), è possibile, tra le altre novità, distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

 

Quando è possibile distaccarsi dall'impianto centralizzato?

In particolare un nuovo comma, all’art. 1118 del Codice Civile, in base al quale il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino:

          squilibri di funzionamento;

          o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso è previsto che chi rinuncia concorra al pagamento delle sole spese per:

          la manutenzione straordinaria dell’impianto;

          e per la sua conservazione;

          e messa a norma.

 

Cose si dimostra l'assenza di squilibri di funzionamento e aggravi di spesa?

Per procedere al distacco è necessario dimostrare l'assenza di squilibri di funzionamento e aggravi di spesa.

E' pertanto necessario eseguire una diagnosi energetica dell'edificio e dell'impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi, i cui costi, evidentemente, ricadono sul condomino intenzionato ad effettuare il distacco.

 

Cosa deve fare chi intende distaccarsi dall'impianto centralizzato?

Chi intende distaccarsi dall'impianto centralizzato deve:

          preventivamente richiedere la consulenza di un tecnico professionista al quale incaricare una diagnosi energetica dell'impianto e dell'edificio per redigere una perizia tecnica.

 

Quali possono essere gli esiti della perizia?

Se la perizia del distacco risulterà:

          esaustiva per l'assemblea condominiale, il distacco non comporterà un aggravio di spese per gli altri condomini o non altererà notevolmente il funzionamento dell'impianto; il condomino potrà distaccarsi. Il distacco è ritenuto legittimo e l'assemblea condominiale ne prende atto. Da quel momento sarà tenuto a pagare solo le spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa a norma dell'impianto centralizzato;

          non completa ed esaustiva, l'assemblea condominiale può richiedere al condomino di procedere ad una integrazione della perizia. Se la perizia integrata non fornisce la prova del rispetto dei limiti e il distacco comporterà un aggravio di spese per gli altri condomini o altererà notevolmente il funzionamento dell'impianto centralizzato, l'assemblea incarica, a sue spese, un tecnico di redigere una controperizia. Se la perizia del Condominio attesta che il distacco non rispetta le condizioni di legge, allora l'assemblea potrà vietare il distacco con motivazione espressa a verbale o verificano la fattibilità di un accordo con il distaccante che si accolli anche una quota di spese di consumo. Se il condomino, a cui l'assemblea ha vietato il distacco, si distacca, il Condominio lo diffida a ripristinare la situazione di riallaccio e può promuovere una causa.

 

Chi può redigere la perizia tecnica?

La perizia deve essere redatta da un tecnico professionista abilitato che deve essere iscritto agli albi professionali e avere le competenze tecniche in materia di impianti.

 

Quali requisiti deve possedere la perizia tecnica?

All'interno del documento devono essere presenti informazioni riguardanti l'accertamento dello stato dei consumi dell'impianto esistente e la proiezione del consumo ipotizzato in caso di distacco oltre ad una previsione che attesti che il distacco non creerà notevoli squilibri all'impianto .

 

Quali sono le spese a carico del distaccato?

Se dalla diagnosi energetica dimostrerà che il distacco non aggrava notevolmente il funzionamento dell'impianto o le spese per gli altri condomini, il distacco sarà consentito, ma il condomino distaccato sarà tenuto, comunque, dal momento del distacco, al pagamento delle:

          spese di manutenzione straordinaria;

          spese finalizzate alla conservazione;

          e messa a norma;

dell'impianto del quale rimane comproprietario potendo, in ogni momento, riutilizzarlo.

 

Quali sono le spese dalle quali è esonerato il distaccato?

Le spese escluse al distaccante sono le spese di godimento del bene le quali, scaturiscono dall'uso soggettivo e personale del bene da parte del distaccante, e quindi solo le spese per il consumo del combustibile e dell'energia elettrica necessaria per la produzione di calore.

 

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Impianti tecnologici – Dichiarazione di conformità

 

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA' IMPIANTI

 

La Dichiarazione di Conformità è nata con la Legge n. 46/1990, ormai sostituita con il D.M. n. 37/2008, per garantire la sicurezza e l'incolumità pubblica degli impianti.

 

Che cos'è?

La Dichiarazione di Conformità – Di.Co. di un impianto è il documento con il quale si attesta la sua conformità alle norme vigenti e alle specifiche tecniche richieste.

 

Chi è tenuto a rilasciarlo?

La dichiarazione di conformità viene rilasciata dall'impresa installatrice al termine dei lavori di installazione di un impianto di qualsiasi tipo o del suo integrale rifacimento.

 

Quali sono le imprese abilitate all'esercizio dell'attività?

Le imprese iscritte nel registro delle imprese o nell'Albo provinciale delle imprese artigiane sono abilitate all'esercizio dell'attività se l'imprenditore individuale o il legale rappresentante o il responsabile tecnico da essi preposto con atto formale, ha i requisiti professionali di cui all'art. 4 del D. M. n.37/2008.

 

Quali sono i requisiti tecnico professionali da possedere per redigere il progetto dell'impianto?

Il professionista deve possedere almeno uno dei seguenti requisiti tecnici:

      diploma di laurea in materia tecnica;

      diploma o qualifica conseguita al termine della scuola secondaria presso un istituto statale o legalmente riconosciuto;

    titolo o attestato conseguito in materia di formazione professionale previo periodo di inserimento di almeno quattro anni consecutivi, alle dipendenza di una impresa di settore;

    prestazione lavorativa svolta alle dirette dipendenze di una impresa abilitata per un periodo non inferiore a tre anni.

 

Per quali impianti deve essere rilasciata?

La dichiarazione di conformità deve essere rilasciata per gli impianti tecnologici posti al sevizio di edifici indipendentemente dalla destinazione d'uso degli stessi. Gli impianti sono classificati come:

  impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;

     impianti radio televisivi, antenne e gli impianti elettronici in genere;

     impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura e tipo;

      impianti idrici e sanitari;

      impianti di distribuzione del gas;

      impianti di sollevamento di persone o di cosa (ascensori, montacarichi, etc.);

      impianti di protezione antincendio.

 

Quali sono gli elaborati obbligatori da allegare alla dichiarazione di conformità?

Alla dichiarazione di conformità devono essere allegati:

          il progetto dell'impianto o lo schema di impianto realizzato;

          relazione con le tipologie dei materiali utilizzati;

          riferimenti a dichiarazioni di conformità precedenti o parziali già esistenti;

          copia del certificato di riconoscimento dei requisiti tecnico-professionali.

 

In quali casi è obbligatorio il progetto dell'impianto?

Il progetto per l'installazione, la trasformazione e l'ampliamento dei suddetti impianti è obbligatorio nei suddetti casi:

impianti elettrici per tutte le utenze condominiali e per le utenze domestiche di singole unità abitative aventi potenza impegnata superiore a 6 kW o per potenze domestiche di singole unità abitative di superficie superiore a 400 mq;

   impianti elettrici relativi agli immobili adibiti ad attività produttive, al commercio, al terziario e ad altri usi quando le utenze sono alimentate con potenza impegnata superiore a 6 kW o qualora la superficie superi i 200 mq;

   impianti relativi ad impianti elettronici in genere quando coesistono con impianti elettrici con l'obbligo di progettazione;

   impianti di riscaldamento dotati di canne fumarie collettive ramificate nonché impianti di climatizzazione per tutte le utilizzazioni aventi una potenzialità frigorifera pari o superiore a 40.000 frigorie/ora;

   impianti relativi alla distribuzione e l'utilizzazione di gas combustibili con portata termica superiore a 50 kW;

   impianti inseriti in un'attività soggetta al rilascio del certificato prevenzioni antincendi e comunque quando gli idranti sono in numero pari o superiore a 4 o gli apparecchi di rilevamento sono in numero pari o superiore a 10.

 

Cosa deve contenere il progetto dell'impianto?

Il progetto dell'impianto deve contenere almeno:

          gli schemi dell'impianto;

          i disegni planimetrici;

      relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell'installazione, della trasformazione o dell'ampliamento con particolare riguardo alla tipologia e alle caratteristiche dei materiali e dei componenti da utilizzare e alle misure di prevenzione e di sicurezza da adottare.

 

Qual è la differenza tra la dichiarazione di conformità e la dichiarazione di rispondenza di un impianto?

La dichiarazione di conformità è un documento che l'impresa al termine delle lavorazioni eseguite, rilascia attestando la conformità dell'impianto alle norme vigenti.

La dichiarazione di rispondenza, come dice la parola stessa, è un documento in cui un professionista iscritto all'albo o il responsabile tecnico di una impresa abilitata, attesta che l'impianto risponde alle norme in vigore, riferite alla data di installazione di quell'impianto.

Per impianti realizzati prima dell'entrata in vigore della legge, o per i casi nei quali non è possibile reperire la dichiarazione di conformità, il D.M. n. 37/2008 ha introdotto la possibilità di redigere la cosiddetta dichiarazione di rispondenza.

 

Da chi può essere redatta la dichiarazione di rispondenza?

La dichiarazione di rispondenza può essere redatta da professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che ha esercitato la professioni, per almeno 5 anni nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, sotto personale responsabilità o, per impianti che non necessitano di progettazione, da un soggetto che ricopre, da almeno 5 anni, il ruolo di responsabile tecnico dell'impresa abilitata operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione.

 

Esistono degli obblighi per il proprietario/committente?

Il committente è tenuto ad affidare i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di manutenzione straordinaria degli impianti ad imprese abilitate. Il proprietario dell'impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza tenendo conto delle istruzioni per l'uso e la manutenzione.

 

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L’eliminazione delle barriere architettoniche

 

L'ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE

LEGGE n. 13/1989 – D.M. n.236/1989


disabiliLa Legge n. 13/1989 e il suo Regolamento, il D.M. n. 236/1989, regolano con specifiche indicazioni gli interventi atti a favorire le attività di abbattimento delle barriere architettoniche nell'ambito dell'edilizia residenziale privata e pubblica.


Che cosa si intende per "barriere architettoniche"?

Con il termine "barriere architettoniche" si intendono:

          gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi natura, hanno la capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;

          gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione delle parti, attrezzature o componenti;

          la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.


 

In cosa consiste l'adeguamento per il superamento e l'eliminazione delle "barriere architettoniche"?

Per adeguamento si intende l'insieme dei provvedimenti necessari a rendere gli spazi costruiti o di progetto conformi ai requisiti definiti dalla Legge n. 13/1989 che individua per lo spazio costruito, tre livelli di qualità:

          l'ACCESSIBILITA', esprime il livello più alto in quanto consente la totale fruizione dello spazio costruito; in particolare la persona portatrice di handicap può muoversi in carrozzina raggiungendo, senza alcuna limitazione, tutti gli spazi di un edificio o di un'unità immobiliare;

          la VISITABILITA', che rappresenta il livello di accessibilità limitato ad una parte più o meno estesa dell'edificio o dell'unità immobiliare; in particolare, una persona con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, può accedere agli spazi di relazione (almeno al soggiorno) e ad almeno un servizio igienico (bagno) all'interno di un'unità immobiliare;

          la ADATTABILITA', che rappresenta un livello ridotto di qualità, è suscettibile di trasformazione in livello di accessibilità. E' infatti tramite degli interventi con costi limitati, che l'immobile può essere adattato per renderlo completamente fruibile anche a persone con ridotta capacità motoria.

A seconda del livello di qualità, il D.M. n. 236/1989 definisce i criteri di progettazione per i quali l'accessibilità, la visitabilità e la adattabilità si intendono soddisfatti.

 

A quali immobili si applica la legge?

Ai sensi del suddetto D.M., le disposizioni in esame vengono applicate a:

          edifici privati di nuova costruzione, residenziali e non, ivi compresi quelli di edilizia residenziale convenzionata;

          agli edifici di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata ed agevolata, di nuova costruzione;

          alla ristrutturazione degli edifici privati, residenziali e non, anche se preesistenti alla entrata in vigore del presente decreto;

          agli spazi esterni di pertinenza degli edifici di cui ai punti precedenti.

 

Quali sono i criteri di progettazione per l'adattabilità?

L'art. 6 della Legge n. 13/1989 individua i criteri di progettazione per l'adattabilità prevedendo gli interventi di nuova edificazione e di ristrutturazione tali da garantire all'immobile il rispetto del requisito. Per gli edifici di nuova edificazione, come negli interventi di ristrutturazione, si considerano adattabili quando, tramite l'esecuzione di lavori che non modificano né la struttura portante e né la rete di impianti comuni, possono essere resi idonei, a costi contenuti, garantendo i requisiti previsti dalle norme relative all'accessibilità.

Negli interventi di ristrutturazione edilizia, il soddisfacimento dei requisiti deve garantire il rispetto della normativa vigente a tutela dei beni ambientali, artistici, architettonici, storici e culturali.

 

Quali sono i criteri di progettazione per l'accessibilità?

I criteri di progettazione per l'accessibilità sono definiti per:

          unità immobiliari e loro componenti (porte, pavimenti, infissi, arredi, terminali e impianti, servizi igienici, cucine, balconi e terrazze, percorsi orizzontali, scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforma elevatrice e autorimesse);

          spazi esterni (percorsi, pavimentazioni e parcheggi);

          segnaletica (cartelli con indicazione che facilitano l'orientamento e la fruizione degli spazi costruiti);

          strutture sociali (attività scolastiche, sanitarie, assistenziali, sportive e culturale);

          edifici sedi di aziende o imprese soggette al collocamento obbligatorio;

          raccordi con la normativa antincendio.

I suddetti criteri definiscono le dimensioni, i meccanismi di apertura e chiusura e i posizionamenti planimetrici e altimetrici dei diversi componenti.

 

Quali sono i criteri di progettazione per la visitabilità?

I criteri di progettazione per la visitabilità sono definiti per:

          unità immobiliari residenziali deve essere consentito l'accesso, da parte di una persona su sedia a ruote, alla zona soggiorno o di pranzo, ad un servizio igienico e ai relativi percorsi di collegamento;

          sale e luoghi per riunioni, spettacoli e ristorazione, almeno una zona deve essere agevolmente raggiungibile mediante un percorso continuo in piano o raccordato con rampe. In particolare, la sala riunioni, spettacolo e ristorazione deve essere inoltre dotata di posti riservati e consentire l'accessibilità ad almeno un servizio igienico;

          strutture ricettive (alberghi, pensioni, villaggi turistici, campeggi, etc.), devono avere tutti gli spazi e i servizi comuni, oltre ad un determinato numero di stanze, accessibili anche a persone a ridotta capacità motoria;

          luoghi di culto, con almeno una zona della sala per le funzioni religiose in piano raggiungibile con percorsi in piano o raccordato tramite rampe.

 

E per altri luoghi aperti al pubblico?

Negli altri luoghi aperti al pubblico, ad esempio locali commerciali, deve essere garantita l'accessibilità agli spazi di relazione. Questi locali, quando superano i 250 mq di superficie utile, devono prevedere almeno un servizio igienico accessibile.

 

E per immobili con non più di tre piani fuori terra?

Negli edifici residenziali con non più di tre livelli fuori terra è consentita la deroga all'installazione di meccanismi per l'accesso ai piani superiori, ivi compresa i servoscala, purché sia assicurata la possibilità della loro installazione in un tempo successivo.

 

Quando è necessario prevedere l'installazione di un ascensore?

L'ascensore va comunque installato in tutti i casi in cui l'accesso alla più alta unità immobiliare è posto oltre il terzo livello, ivi compresi eventuali livelli interrati e/o porticati.

L'eventuale installazione dell'ascensore all'interno del vano scala non deve compromettere la fruibilità delle rampe e dei ripiani orizzontali, soprattutto in relazione alla necessità di garantire un adeguato deflusso in caso di evacuazione in situazione di emergenza.

 

Come si possono abbattere le barriere architettoniche di un immobile esistente?

In Sardegna la L.R. n. 23/1985 coordinata con la L.R. n. 8/2015, inserisce gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti che non comportano la realizzazione di rampe o ascensori esterni o manufatti che non alterino la sagoma dell'edificio stesso, negli interventi eseguibili senza alcun titolo edilizio. Tale intervento è eseguibile in edilizia libera se garantisce il rispetto delle altre normative di settore sulla disciplina dell'attività edilizia quali, norme di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficientamento energetico, antisismiche e non incidono il rispetto del codice dei beni culturali e del paesaggio.

Nel caso in cui l'adeguamento possa avvenire con opere di eliminazione delle barriere architettoniche tali da alterare la sagoma dell'edificio, l'intervento ricade tra le opere soggette a S.C.I.A..

 

Esistono dei contributi per l'eliminazione delle barriere architettoniche?

Si, esistono dei contributi per l'abbattimento delle barriere architettoniche. Entro il primo marzo di ogni anno, la persona con ridotta capacità motoria o sensoriale, o il suo tutore e/o curatore, deve presentare una apposita istanza al sindaco del comune nel quale è sito l'immobile.

 

Quali sono i documenti da allegare all'istanza di contributo?

La domanda di contributo dovrà essere corredata dei seguenti documenti:

–          copia del documento di identità del richiedente;

–          dichiarazione sostitutiva di atto notorio;

–          dichiarazione asseverativa sulla congruità dei prezzi;

–          il certificato medico attestante la disabilità del richiedente e le conseguenti difficoltà o assenze di mobilità;

–          certificato della ASL attestante l'invalidità totale con difficoltà di deambulazione;

–          documentazione fotografica dell'immobile prima degli interventi;

–          spesa prevista per l'intervento di abbattimento delle barriere architettoniche;

 

Per quali interventi sono ammessi i contributi?

Il contributo può essere emesso per opere da realizzare su:

–          parti comuni dell'edificio (ad esempio rampe delle scale);

–          immobili o porzioni di essi.

Il contributo può essere erogato per una singola opera o per un insieme di opere connesse funzionalmente.

 

Cosa accade dopo la presentazione dell'istanza di contributo?

Il comune verifica la corrispondenza dei requisiti del richiedente e della domanda presentata; l'interessato deve avere effettiva, stabile e abituale dimora nell'immobile nel quale deve intervenire. In caso di esito positivo procede con l'istruttoria della pratica.

 

A quanto ammonta l'entità del contributo?

L'entità del contributo viene determinato sulla base delle spese affettivamente sostenute e comprovate per l'intervento di eliminazione delle barriere. Se le spese sostenute sono inferiori al preventivo presentato in sede di richiesta, il contributo sarà calcolato sul loro effettivo importo mentre se le spese sono superiori, il contributo sarà calcolato sul preventivo presentato.

 

Quando avviene l'erogazione del contributo?

L'erogazione del contributo avviene dopo l'esecuzione delle opere in base alle fatture debitamente quietanzate: il richiedente ha l'onere di comunicare al sindaco la conclusione dei lavori con la trasmissione delle fatture.

 

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Normativa di riferimento:

         Legge n.13/1989

         D.M. n.236/1989

 

Articoli correlati:

         Interventi in edilizia libera

         Interventi in S.C.I.A.

 

 

Verifica confini e riconfinamento

 

RILEVAMENTO TOPOGRAFICO PER CONFINI DI PROPRIETA': IL RICONFINAMENTO

 

 

20151212_113707bisSono molteplici i casi in cui proprietari di lotti confinanti si trovano in situazioni di incertezza nell'identificazione dei reali confini delle loro proprietà, basti pensare ad una nuova recinzione non realizzata di comune accordo tra due proprietari che determina, spesso, infinite contestazioni e dubbi sul suo corretto posizionamento.

 

Come si possono risolvere tali controversie?

Come ogni altro diritto, il diritto di proprietà, è disciplinato dal nostro ordinamento giuridico mediante una serie di specifiche azioni dirette alla sua difesa. Al fine di dissipare tali controversie, il Codice Civile prevede azioni finalizzate a regolare i confini mediante la determinazione esatta e giudiziale della linea limite tra fondi aventi due proprietà distinte.

Con il verificarsi di tali situazioni, ciascuno dei proprietari, può:

  • ai sensi dell'art. 950 del c.c., richiedere che il confine incerto tra due fondi sia stabilito giudizialmente; ogni mezzo di prova è ammesso (muri di confine, recinzioni, planimetrie, testimonianze chiare e precise, termini in pietra esistenti da più di un ventennio, picchetti, etc.) e in mancanza di altri elementi il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali;

  • mentre ai sensi dell'art. 951 del c.c., se i termini tra i fondi contigui mancano o sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari, ha diritto di chiedere che essi siano apposti o ristabiliti a spese comuni.

 

E se non dovessero esserci sul terreno materializzazioni di vecchia data?

Nel caso in cui nei terreni interessati non vi siano materializzazioni di vecchia data e che nessuno ricordi con certezza dove era posizionato il confine o che vi siano dei termini apposti di recente da un confinate e contestati dall'altro, si ricorre all'art. 950 c.c. per il quale il Giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali (mappe di impianto consultabili presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio di competenza e a tutti i relativi atti di aggiornamento intercorsi (Tipi di Frazionamento e Tipi Mappali)

 

Come si materializza concretamente il confine reale?

L'incertezza sulla posizione del confine reale di separazione di due fondi limitrofi può essere colmata mediante l'accertamento dello stesso. I soggetti interessati (proprietari, consulenti tecnici di parte, il Giudice) dovranno rivolgersi ad un tecnico professionista competente in materia che, a seconda del caso specifico, provvederà alla materializzazione del confine reale mediante il tracciamento diretto o la verifica dell'esistente con l'inserimento dei termini.

 

Qual è il ruolo del tecnico incaricato?

Il Tecnico incaricato dovrà inizialmente procedere con la verifica della documentazione in possesso dei richiedenti e, successivamente, con il reperimento di tutti gli atti di aggiornamento catastali utili ad una adeguata riconfinazione.

 

Come si arriva ad una adeguata riconfinazione?

Il Tecnico eseguirà le seguenti operazioni:

 

  • sopralluogo e verifica dell'eventuale presenza di ostacoli e che tutti i punti di inquadramento necessari al rilievo topografico siano presenti, materializzati e visibili;

  • rilievo topografico mediante l'uso della strumentazione elettronica (teodoliti, stazioni totali, etc.);

  • elaborazioni mediante software;

  • tracciamento e picchettamento del confine con apposizione dei termini.

 

In cosa consiste il rilievo topografico?

Per rilievo topografico finalizzato alla verifica dei confini di proprietà, si intende l'insieme delle operazioni di misurazione topografica, di valutazione e di restituzione, atte a definire, mediante una ricostruzione grafica o analitica di una o più linee dividenti (limite di proprietà) due proprietà immobiliari.

 

Il Team di Pronto Ingegnere è a disposizione per la consulenza tecnica e professionale di parte. Per un preventivo gratuito sull'espletamento della pratica richiedi un preventivo gratuito qui.

Tabelle millesimali

 TABELLE MILLESIMALI

 

                                                     tabelle millesimali

Le tabelle millesimali costituiscono uno strumento necessario per la ripartizione delle spese all'interno del condominio.

 

Cosa sono e a cosa servono i millesimi?

I millesimi consentono di misurare l'interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell'edificio in proporzione al valore dell'unità immobiliare di cui egli è proprietario; costituiscono l'unità di misura della proprietà condominiale.

 

 Come si determinano i millesimi?

Per determinare e accertare i valori millesimali di un condominio è necessario misurare la superficie reale di ogni singola unità immobiliare che verrà poi rapportata, in millesimi, all'intero edificio. La valutazione dei millesimi avviene sulla base delle singole superfici reali delle unità immobiliari attraverso l'influenza di coefficienti di riduzione (o di aumento) che modificano le superfici in funzione degli effettivi utilizzi delle stesse.

I coefficienti di riduzione (o di aumento), che trasformano le superfici o i volumi delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono scelti da un tecnico chiamato a redigere la cosiddetta tabella millesimale.

 

 Quali coefficienti si utilizzano per valutare i millesimi di proprietà?

In generale, i coefficienti utilizzati per valutare i millesimi di proprietà sono:

  • il coefficiente di destinazione viene utilizzato per valutare gli spazi costituenti la singola unità immobiliare in relazione alla sua reale utilità. A titolo esemplificativo, è chiaro che il valore di uno spazio destinato ad accessorio (corridoio, disimpegno, etc.) in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso valore di un stanza (camera, soggiorno, cucina, etc.);

  • il coefficiente di piano deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano una unità immobiliare per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore rispetto ad altre, e deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo che ne deriva da questo fatto (comodità di accesso, appetibilità commerciale, rumorosità, soggezione a venti, etc.);

  • il coefficiente di orientamento considera i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, e permette di valutarne gli effetti in base alla quantità di sole, di illuminazione e di calore ricevuta;

  • il coefficiente di prospetto si riferisce alla caratteristica relativa ai maggiori o minori benefici che derivano ad un ambiente, rispetto ad altri, da un dato affaccio; è chiaro che tali benefici sono condizionati dall'ambiente esterno che circonda l'edificio in quanto l'affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile, su parchi, etc.;

  • il coefficiente di luminosità considera la quantità di luce che penetra all'interno di ogni singolo ambiente in relazione alla propria superficie finestrata. La luminosità è legata anche all'altezza del piano, all'orientamento e al rapporto tra la superficie illuminante e quella illuminata;

Quante tabelle esistono per un condominio?

In generale, oltre alla tabella generale di proprietà, la tabella A, necessaria per la ripartizione delle spese per le parti comuni, si redigono una serie di altre tabelle con cui si ripartiscono le spese di beni e servizi comuni in relazione all'uso di ciascun condomino: le tabelle d'uso.

 Le principali categoria di tabelle indispensabili per ciascun condominio sono:

  • la tabella A per la ripartizione delle spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell’edificio;

  • la tabella B relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale;

  • la tabella C relativa alla ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’ascensore;

  • la tabella D relativa alla ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’impianto di riscaldamento centrale.

  • Esistono poi delle tabelle specifiche per la ripartizione di particolari spese di manutenzione.

 

Qual è l'iter per la formazione delle tabelle millesimali?

Il codice civile prevede l'obbligatorietà della formazione del regolamento condominiale nei condomini con più di 10 partecipanti (art.1138 c.c.) e dell'allegazione delle tabelle millesimali (previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 del c.c.).

I millesimi di proprietà possono essere rettificati o modificati, in base al nuovo art. 69 del c.c. modificato dalla Legge n. 220 del 2012, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, del codice civile, nei seguenti casi:

  • quando risulta che sono conseguenza di errore;

  • quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo coso è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

 

Pronto Ingegnere redige con precisione e tempestività le tabelle millesimali dopo aver effettuato rilievi ed accertamenti in sito.

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Smaltimento amianto

SMALTIMENTO AMIANTO

  

eternit - amiantoNel periodo compreso tra il 1960 e il 1990, il settore edilizio ha fatto largo uso di amianto o Eternit.

A partire dal 1992, riconosciuta la pericolosità per la salute dell’uomo, in caso di inalazione delle fibre di amianto, è stata tassativamente vietata la produzione e la vendita. La Legge impone ai proprietari di immobili contenenti amianto, di comunicare tempestivamente alla ASL di competenza di valutare il rischio del manufatto e la potenzialità di deterioramento.

 

Dove è presente l'amianto in edilizia?

In Italia, nel campo dell'edilizia, l'amianto ha trovato largo uso in:

          coperture (lastre ondulate, tegole, pianelle, etc.);

          controsoffitti, coibentazioni di sottoetti, presenti sotto forma di lane o feltri di amianto;

          cassoni, serbatoi, tubazioni per l'acqua, pozzetti, canalizzazioni e gronde;

          canne fumarie, camini e tubazioni scarichi fumi;

          pannelli, divisori e tamponature;

          caldaie, stufe e forni;

          coibentazioni di tubi per riscaldamento ed altro ancora.

 

Qual è la normativa nazionale vigente sull'amianto?

Nello specifico la normativa sull'amianto è piuttosto estesa e i primi provvedimenti risalgono ad oltre 40 anni fa (DPR n. 1124 del 30.06.1965). Nello specifico la Legge n. 257/1992 e ss.mm.ii. "Norme relative alla cessazione dell'impiego dell'amianto" ha stabilito obblighi per gli enti pubblici e per i privati circa gli immobili con presenza di materiale contenente amianto e il D. Lgs. n. 257 del 25.07.2006 (riveduto e ampliato dal D. Lgs. n. 81/2008) relativo alla protezione dei lavoratori dai rischi derivanti dall'esposizione all'amianto durante il lavoro che ha fornito indicazioni circa le modalità da applicare per garantire la sicurezza negli ambienti di lavoro.

 

Qual è la normativa regionale vigente sull'amianto?

Con la Legge Regionale n. 22 del 16.12.2005 recante "Norme per l'approvazione del Piano Regionale di protezione, decontaminazione, smaltimento e bonifica dell'ambiente ai fini della difesa dei pericoli derivanti dall'amianto", la Sardegna ha dato attuazione all'attività pianificatoria di cui all'art. 10 della Legge n. 257 del 27.03.1992.

Con la Direttiva della Giunta Regionale n. 32/5 del 04.06.2008, la Sardegna ha inteso portare avanti la tutela della salute dei cittadini e risolvere le problematiche ambientali derivanti dalla presenza dell'amianto sul territorio regionale.

 

Quali sono le tecniche di bonifica?

L'art. 3 del D.M. del 06.09.1994 definisce quali sono i metodi di bonifica che possono essere attuati, sia nel caso di interventi circoscritti ad aree limitate dell'edificio e sia nel caso di interventi generali:

          la rimozione;

          l'incapsulamento;

          il confinamento.

Nella scelta degli interventi da attuare si deve tener conto che la rimozione dei materiali rappresenta comunque la migliore delle soluzioni possibili in quanto si eliminano, definitivamente, le potenziali fonti di esposizione. I metodi di bonifica alternativi alla rimozione, pur di maggior rapidità di esecuzione e minor costo, comportano però la necessità di controlli periodici e di successivi interventi per mantenere l'efficacia e l'integrità del trattamento.

 

Cosa si intende per incapsulamento dell'amianto?

L'incapsulamento consiste in un trattamento dell'amianto con prodotti penetranti e ricoprenti che, a seconda del tipo di prodotto usato, tendono ad inglobare le fibre di amianto e a costituire una pellicola di protezione sulla superficie esposta. I costi e i tempi dell'intervento risultano più contenuti rispetto alla rimozione; non è indicato quando le lastre sono fragili, rotte o molto deteriorate.

 

Cosa si intende per confinamento dell'amianto?

Il confinamento consiste nell'installare una barriera a tenuta che separi l'amianto dalle aree occupate dell'edificio. A tale procedura deve essere associato un trattamento incapsulante. Rispetto all'incapsulamento presenta il vantaggio di realizzare una barriera resistente agli urti.

 

Quali requisiti devono avere le imprese autorizzate alle attività di bonifica?

L'art. 212 del D. Lgs. n. 152/2006, comma 5, prevede quale requisito essenziale per lo svolgimento delle attività di raccolta e trasporto di rifiuti, di bonifica dei siti, di bonifica dei beni contenenti amianto, di commercio ed intermediazione dei rifiuti senza detenzione dei rifiuti stessi, l'iscrizione all'Albo Nazionale dei gestori ambientali – Albo – costituito presso il Ministero dell'Ambiente e Tutela del Territorio con sede presso il medesimo Ministero e articolato in sezioni regionali e provinciali, istituite presso le Camere di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura dei capoluoghi di Regione.

Con il regolamento dell'Albo sono state individuate una serie di categorie per le diverse attività di gestione dei rifiuti e, nello specifico, la bonifica dei beni contenenti amianto rientra nella Categoria 10, distinguendo due sottocategorie:

          Cat. 10 A: comprende le imprese che svolgono attività di bonifica di beni contenenti amianto effettuata sui seguenti materiali:

         materiali edili contenenti amianto legato in matrici cementizie o resinoidi;

          Cat. 10 B: comprende le imprese che svolgono attività di bonifica di beni contenenti amianto effettuata sui seguenti materiali:

         materiali d'attrito, materiali isolanti (pannelli, carte e cartoni, tessili, materiali spruzzati, stucchi, smalti, bitumi), contenitori a pressione, apparecchiature fuori uso, altri materiali incoerenti contenenti amianto.

 

Quali requisiti devono avere le imprese per essere iscritte alla Categoria 10 dell'Albo?

L'Allegato A alla Delibera 30.03.2004 – Prot.01/CN/ALBO del Ministero dell'Ambiente e della Tutela del Territorio, stabilisce i criteri che deve soddisfare un'impresa ai fini dell'iscrizione nella Cat. 10 dell'Albo e le attrezzature minime che deve possedere in dotazione. Alcune delle attrezzature per:

          Cat. 10 A: aspiratori con filtri assoluti; dispositivi di protezione individuale delle vie respiratorie, etc.;

          Cat. 10 B: impianti di estrazione ed estrattori d'aria dotati di filtri assoluti; unità di decontaminazione anche modulari/prefabbricate; unità filtrazione acqua; generatori di fumo, etc.

 

E' necessario rinnovare l'iscrizione all'Albo?

Ai sensi del comma 6 dell'art. 212 del D. Lgs. n. 152/2006, l'iscrizione deve essere rinnovata ogni 5 anni e costituisce titolo per l'esercizio di raccolta, trasporto, di commercio e di intermediazione dei rifiuti.

 

Cosa occorre fare in caso di lavori di demolizione o rimozione dell'amianto?

In caso di lavori di demolizione o di rimozione dell'amianto o di materiali contenenti l'amianto in edifici, strutture, apparecchi e impianti, il proprietario dell'immobile deve richiedere la consulenza di un tecnico professionista il quale, valutata la fattibilità dell'intervento, redige la pratica edilizia da presentare presso gli uffici amministrativi.

Prima dell'inizio dei lavori, il datore di lavoro predispone un piano di lavoro nel quale saranno indicate le misure necessarie per garantire la sicurezza e la salute dei lavoratori sul luogo di lavoro e la protezione dell'ambiente esterno.

 

Cosa prevede il piano di lavoro?

Il piano di lavoro prevede e contiene informazioni sui seguenti aspetti:

          rimozione dell'amianto o dei materiali contenenti l'amianto prima della demolizione a meno che tale rimozione non possa costituire per i lavoratori un rischio maggiore di quello rappresentato dal fatto che l'amianto i materiali contenenti amianto vengano lasciati sul posto;

          fornitura ai lavoratori di idonei dispositivi di protezioni individuali;

          verifica dell'assenza dei rischi dovuti all'esposizione all'amianto sul luogo di lavoro;

          adeguate misure per la protezione e la contaminazione del personale incaricato dei lavori;

          adeguate misure per la protezione dei terzi e per la raccolta e lo smaltimento dei materiali;

          natura dei lavori, data di inizio e loro durata presumibile;

          luogo ove i lavori verranno effettuati;

          tecniche lavorative adottate per la rimozione dell'amianto;

          caratteristiche delle attrezzature o dispositivi che si intendono utilizzare.

 

A chi si deve inviare il piano di lavoro?

Copia del piano di lavoro è inviata all'organo di vigilanza, almeno 30 giorni prima dell'inizio dei lavori.

Se entro tale periodo l'organo di vigilanza non formula motivata richiesta di integrazione o modifica del piano di lavoro e non rilascia prescrizione operativa, il datore di lavoro può eseguire i lavori.

 

Come ci si comporta per lavori eseguiti in caso di urgenza?

L'obbligo del preavviso di invio all'organo di vigilanza del piano di lavoro di 30 giorni prima dell'inizio dei lavori, non si applica nei casi di urgenza. In tale ipotesi, oltre alla data di inizio, deve essere fornita dal datore di lavoro indicazione dell'orario di inizio attività.

 

Quali sono i siti idonei allo smaltimento dei rifiuti di amianto?

I siti idonei allo smaltimento dell'amianto sono individuati dalle Province in base alla normativa vigente e a opportune valutazioni tecniche quali idoneità dal punto di vista morfologico, geologico e ambientale, stima delle volumetrie disponibili o da rendere tali e capacità di impianto.

 

E' possibile usufruire di detrazioni per la rimozione dell'amianto?

Attualmente a livello nazionale si può usufruire della detrazione fiscale del 50% e nel caso in cui lo smaltimento dell’amianto consista in un intervento di riqualificazione energetica (es. rifacimento di copertura) la percentuale in detrazione sale al 65%.

 

Pronto Ingegnere predispone i Piani di lavoro di bonifica, collabora con ditte autorizzate per lo smaltimento dell’amianto e assiste il cliente nella pratica per la detrazione fiscale.

 

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Dichiarazione di Successione

LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE


Successione

La Dichiarazione di Successione è un atto eseguito dagli eredi del defunto (De Cuius) al fine di poter succedere alla disponibilità delle sue proprietà (beni mobili e/o immobili).


 

Successione testamentaria o legittima?

La successione, secondo i casi, può essere testamentaria o legittima. Si parla di successione testamentaria quando l'eredità del De Cuius viene devoluta a seguito di testamento stilato da colui che è deceduto, mentre è legittima quando l'eredità si devolve per legge (o non vi è esistenza di un testamento oppure, pur essendoci, è stato annullato a seguito di vizi presenti sullo stesso).

 

Quando deve essere presentata la dichiarazione di successione?

La dichiarazione di successione deve essere presentata, nel caso che facciano parte del patrimonio ereditario beni immobili, entro il termine di 12 mesi dalla data di apertura della successione data che coincide con la data della morte del De Cuius.

 

Come deve essere presentata la dichiarazione di successione?

Dal 23 gennaio 2017 e per tutto il 2017, il nuovo modello di dichiarazione di successione e relativa domanda di voltura catastale affiancherà l’attuale modello cartaceo – Modello 4 per tutte le successioni apertesi successivamente al 3 ottobre 2016. Durante tale periodo transitorio, la dichiarazione di successione potrà essere inviata:

  • per via telematica, grazie ai servizi messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate

  • o spedita tramite raccomandata o altro mezzo equivalente dal quale risulti con certezza la data di spedizione

all’ufficio territoriale dell’Agenzia competente in relazione all’ultima residenza nota del De Cuius alla data della morte sempre che si tratti di una prima dichiarazione. Diversamente, in presenza di una dichiarazione che modifica una già presentata mediante Modello 4 e precedente al 23 gennaio 2017, l’ufficio di competenza al quale presentare il documento che si intende modificare, è quello al quale era stata presentata la prima dichiarazione.

Dal 01 gennaio 2018 la dichiarazione di successione e relativa domanda di voltura catastale dovrà essere presentata esclusivamente per via telematica grazie ai servizi dell’Agenzia delle Entrate.

 

E se non si conosce l'ultima residenza del De Cuius?

Nel caso non si conosca l'ultima residenza del De Cuius o nel caso quest'ultimo fosse residente all'estero, la dichiarazione di successione va presentata all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale II di Roma – Ufficio territoriale Roma 6 – EUR TORRINO, Via Canton n. 20, CAP 00144 (art. 6 D. Lgs. n. 346 del 31 ottobre 1990)

 

Quali i sono i soggetti obbligati a presentare la dichiarazione ?

Ai sensi dell'art. 28 comma 2 del D. Lgs. n. 346 del 31 ottobre 1990 i soggetti obbligati alla presentazione della dichiarazione di successione sono:

gli eredi (coloro che subentrano nella titolarità dell'intero patrimonio ereditario);

i legatari (coloro ai quali il De Cuius attribuisce un determinato bene, ad esempio un immobile e non una quota dell'eredità come invece accade per l'erede);

gli amministratori dell'eredità;

i curatori, in caso di eredità giacenti;

gli esecutori testamentari, talvolta nominati nel testamento;

il trust.(istituto giuridico che, su richiesta, assume l'obbligo di amministrare nell'interesse di uno o più beneficiari o per un fine comune)

 

E' sempre obbligatorio presentare la dichiarazione di successione?

Ai sensi dell'art. 28 comma 7 del D. Lgs. n. 346 del 31 ottobre 1990 gli eredi non sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate quando si verificano, contemporaneamente, queste 3 condizioni:

l'eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta del De Cuius (i figli, i genitori, nonni, ect.)

il valore dell’eredità non supera 100.000,00;

l'eredità non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari.

 

Cos'è il Modello 4?

Il modello 4, disponibile online o presso gli uffici provinciali dell'Agenzia delle Entrate, è l’apposito modello con il quale è possibile presentare le dichiarazione di successione apertesi in data anteriore al 03 ottobre 2006 o per apportare modifiche o sostituire dichiarazioni già presentate con questo modello, in cui devono essere indicati:

i dati anagrafici del De Cuius, l'Asse ereditario, i dati del dichiarante;

l'albero genealogico;

quadro A, le generalità degli eredi e dei legatari;

quadro B, l’attivo ereditario: immobili e diritti reali immobiliari (quadro B1), azioni, titoli, quote di partecipazione non quotate in borsa né negoziate al mercato ristretto (quadro B2), aziende (quadro B3), altri beni (quadro B4), beni trasferiti a titolo oneroso negli ultimi sei mesi di vita del defunto ed eventuali detrazioni (quadro B5);

quadro C, eventuali donazioni e liberalità avvenute a favore degli eredi prima del decesso;

quadro D, le passività.

 

Se ci sono più eredi, quante dichiarazioni di successione occorre presentare?

Può essere presentata una sola dichiarazione di successione che vale per tutti gli eredi.

 

Ci sono delle imposte fiscali?

Prima di procedere alla presentazione della dichiarazione di successione occorre liquidare, senza possibilità di rateizzazione, alcune imposte in autoliquidazione attraverso il modello F24. Il modello presenta una parte iniziale, nella quale si riportano i dati del dichiarante e del De Cuius e una parte centrale nella quale si elencano le imposte fiscali con i relativi codici e importi. Le imposte fiscali, riferite ai soli beni immobili del De Cuius, sono:

Imposta Catastale, 1% del valore totale dei beni immobili;

Imposta Ipotecaria, 2 % del valore totale dei beni immobili;

Imposta di bollo per la formalità di trascrizione, misura fissa di 64,00;

Tassa Ipotecaria per ciascuna nota di trascrizione, misura fissa di 35,00;

Tributi Speciali, diritti di segreteria.

 

n.b.: qualora il versamento dell'imposta catastale e dell'imposta ipotecaria abbiano un valore ciascuno inferiore a € 200,00, occorrerà pagare un valore minimo di 200,00 per ciascuna imposta.

 

Come avviene il pagamento delle imposte in autoliquidazione?

Le modalità di pagamento delle imposte di autoliquidazione variano a seconda che si tratti di dichiarazioni di successione presentate in formato cartacea (per dichiarazioni precedenti al 3 ottobre 2006 o per modifiche a dichiarazioni di successioni già presentate in formato cartaceo) o di dichiarazione di successioni presentate per via telematica.

Nel primo caso occorrerà eseguire il pagamento prima della presentazione della dichiarazione di successione mediante il modello F24 che, una volta quietanzato, dovrà essere allegato alla dichiarazione di successione assieme a tutta la documentazione allegata.

Nel secondo caso, il pagamento delle somme dovute, avviene con addebito su conto aperto presso un intermediario della riscossione e intestato al dichiarante o al soggetto incaricato della trasmissione telematica, identificati dal relativo codice fiscale.

 

Ci sono altre imposte fiscali?

Si. A seguito della presentazione della dichiarazione di successione, l’ufficio territoriale di competenza valuterà, sulla base della documentazione presentata, l’Imposta di successione.

Dopo la presentazione della dichiarazione di successione, l'Agenzia delle Entrate comunica agli eredi l'importo dell'Imposta di successione.

Per il calcolo dell'imposta di successione (e dell'imposta di donazione) sono previste 3 aliquote le cui entità variano a seconda del grado di parentela degli eredi e delle franchigie, soglie entro le quali è dovuta l’imposta. L'imposta è liquidata entro 3 anni dalla data di presentazione della dichiarazione di successione (o entro 5 anni in caso di omessa presentazione), secondo i seguenti criteri:

coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori e, in generale, ascendenti e discendenti): l'imposta è dovuta soltanto qualora il valore complessivo dei beni e dei diritti compresi nell'asse ereditario sia di importo superiore alla franchigia di 1.000.000,00 per ogni beneficiario. Sulla quota ereditaria eccedente la franchigia, l'Agenzia delle Entrate applicherà l'aliquota del 4 %;

fratelli e sorelle: analogamente al coniuge e ai parenti in linea retta, l'imposta è dovuta soltanto qualora il valore complessivo dei beni e dei diritti compresi nell'asse ereditario sia di importo superiore alla franchigia di 1.000.000,00 per ogni beneficiario. Sulla quota ereditarie eccedente la franchigia si applicherà l'aliquota del 6 %;

parenti in linea collaterale fino al 4° grado (zii, cugini, ect.), affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado (suocere, generi, nuore, ect.): non è prevista alcuna franchigia e l'imposta è, pertanto, sempre dovuta con un aliquota del 6 %;

tutti gli altri soggetti: non è prevista alcuna franchigia e l'imposta è valutata su un aliquota del 8 %.

n.b.: Se il beneficiario è portatore di handicap grave, riconosciuto grave ai sensi della Legge n. 104/1992, la franchigia è elevata a 1.500.000,00, indipendentemente dal grado di parentela.


Dove si esegue il versamento dell’imposta di successione?

Il versamento può essere eseguito presso:

banche;

uffici postali;

direttamente all’agente della riscossione.

e può essere dilazionato, secondo le seguenti modalità:

almeno il 20 % dell’importo deve essere versato entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di liquidazione;

la parte restante è versata in 8 rate trimestrali (dodici, per importi superiori a € 20.000,00), sulle quali sono dovuti gli interessi calcolati dal primo giorno successivo al pagamento della tranche iniziale. Le rate scadono l’ultimo giorno di ciascun trimestre.

La rateazione non è ammessa per importi inferiori a € 1.000,00.

La decadenza è esclusa in caso di lieve inadempimento”, cioè:

insufficiente versamento della rata, per una frazione non superiore al 3% e , in ogni caso, a € 10.000,00;

tardivo versamento della somma pari al 20 %, non superiore a 7 giorni.

 

Ci sono delle agevolazioni?

Qualora per gli eredi (anche solo per uno di essi) sussistano tutte le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale dell’immobile designato come prima casa, sono dovute nella misura fissa di 200,00 ciascuna.

 

Quali sono i requisiti per richiedere l'agevolazione prima casa?

Le agevolazioni fiscali sono concesse se chi eredita l'immobile:

non è titolare, esclusivo o in comunione dei beni con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile ereditato;

non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

n.b.: questi due requisiti devono sussistere entrambi.

 

Per usufruire dell'agevolazione, inoltre, l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi.

 

Come si calcola l'asse ereditario?

L'asse ereditario costituisce il patrimonio del De Cuius e sul suo valore si valutano le imposte. Per gli immobili di proprietà, la base imponibile per il calcolo dell'imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

110, per la 1^ casa;

120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1);

140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;

60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale, rivalutato del 25%.

 

Quante copie della dichiarazione di successione occorre presentare all'Agenzia delle Entrate?

La dichiarazione di successione da presentare in formato cartaceo deve essere prodotta nelle seguenti copie:

una copia per l'Ufficio Provinciale dell'Agenzia delle Entrate;

una copia per ogni Comune competente in base all'ubicazione degli immobili che cadono in successione;

una copia per ogni Ufficio Provinciale dell'Agenzia del Territorio competente in base all'ubicazione degli immobili che cadono in successione (queste copie saranno vidimate e restituite al dichiarante per le volture catastali);

una copia in bollo per ogni istituto di credito per lo svincolo dei conti intestati al De Cuius.

Tale esigenza, non sussiste nel caso di presentazione telematica della dichiarazione di successione in quanto il dichiarante potrà avvalersi, se lo vorrà, del servizio di voltura automatica che garantirà l’aggiornamento catastale degli intestatari dei beni. Nel caso in cui il dichiarante decidesse di non avvalersi del servizio automatico di voltura alla presentazione della dichiarazione di successione, entro 30 giorni dalla registrazione della stessa, dovrà presentare la richiesta di voltura degli immobili presso gli uffici provinciale del Territorio dell’Agenzia.

 

Quali sono gli allegati obbligatori da produrre per la presentazione della dichiarazione di successione?

Oltre agli elementi anagrafici dei soggetti coinvolti sarà necessario produrre:

certificato di morte del De Cuius;

stato di famiglia del De Cuius alla data del decesso;

stato di famiglia degli eredi;

copia autentica del testamento originale (se la successione si devolve per testamento);

copia autentica di eventuali rinunce all'eredità dei chiamati a succedere o dei beni legatari;

atti a titolo oneroso e a titolo gratuito (donazioni) compiuti dal De Cuius negli ultimi 6 mesi di vita;

certificati patrimoniali alla data del decesso del De Cuius, da richiedere presso gli istituti postali o bancari;

documenti relativi a passività;

spese mediche e funerarie;


Sono presenti altri obblighi dopo la presentazione della dichiarazione di successione?

La dichiarazione di successione si presenta sempre se nell’eredità è contenuto un titolo o una proprietà immobiliare.

Entro 30 giorni dalla data di presentazione della dichiarazione (che coincide con lo scadere del trentesimo giorno dalla presentazione siglata dal timbro dell’agenzia o della ricevuta postale se notificata la denuncia mediante raccomandata con ricevuta di ritorno) occorre inoltre presentare la richiesta di voltura catastale degli immobili presso gli uffici del territorio dell'Agenzia del Territorio qualora la dichiarazione di successione sia stata presentata in formato cartaceo o il dichiarante non si sia avvalso della voltura automatica all’atto della presentazione della dichiarazione di successione telematica.

 

Quanto costa la dichiarazione di successione?

Per presentare la dichiarazione di successione, oltre alle imposte in autoliquidazione con il modello F24 o con l’addebito su conto, si aggiungono 16,00 di marca da bollo per ogni copia della domanda e, l’eventuale, imposta di successione.


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Norme di riferimento

D. Lgs n. 346 del 31 ottobre 1990

 

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Successione Testamentaria

Divisioni ereditarie e patrimoniali

 

Successione Testamentaria

 

SUCCESSIONE TESTAMENTARIA

 

scrittura-penna-testamentoL'asse ereditario rappresenta il patrimonio del De Cuius e può devolversi o per testamento, nel quale è il De Cuius, prima della sua morte, a individuare a chi lasciare i propri beni, o per legge.

 

In cosa consiste la successione testamentaria?

La successione testamentaria si ha quando colui che decede esprime, prima della morte, le proprie volontà affidando il suo patrimonio a persone scelte e identificate nel documento testamentario.

Il codice civile prevede due forme di testamento: il testamento olografo e il testamento per atto di notaio che a sua volta può essere pubblico o segreto. Il testamento per atto di notaio è stipulato dinanzi al notaio e, in genere, non crea particolari problemi dopo la morte del De Cuius. Il testamento olografo è quello scritto di proprio pugno dal testatore e, in questo caso, chi scrive deve porre particolare attenzione alla redazione dello stesso in quanto, anche un banalissimo errore, può far si che il testamento sia poi considerato nullo.

Chi esprime le volontà testamentarie deve attenersi a determinate regole legislative, che non gli consentono di disporre completamente del suo patrimonio, designando determinati soggetti che non possono essere completamente esclusi dal testamento. Questi soggetti sono il coniuge, i discendenti (figli, nipoti in linea retta), e gli ascendenti del De Cuius, i quali hanno sempre diritto ad una quota del patrimonio. Questa quota è la cosiddetta quota di riserva o quota di legittima e i soggetti a cui spetta la tale quota vengono denominati legittimari.

Nel caso che il De Cuius attraverso delle donazioni o testamento vada a ledere la quota di riserva, i legittimari (coniuge, discendenti, e ascendenti) possono intraprendere azioni legali e ottenere la quota che gli spetta per diritto. Tuttavia una donazione o un testamento che vada a ledere tale quota non sarà nullo, ma piuttosto a seguito di azione legale potrà essere annullato. Quindi il testamento che lede i diritti dei legittimari rimane valido sino a che qualcuno non intraprende un'azione per annullarlo.

 

Chi sono gli ascendenti e i discendenti?

  • Sono i cosiddetti parenti in linea retta e cioè gli ascendenti sono i genitori, nonni, bisnonni etc., mentre i discendenti sono i figli, nipoti in linea retta ossia i figli dei figli e cosi via.

 

Come viene disciplinata la successione legittima?

Le successioni vengono disciplinate dal Libro II delle successioni del Codice Civile e in particolar modo la successione legittima è disciplinata dagli articoli contenuti nel Titolo III.

 

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Schema successione testamentaria.

Successione Legittima

SUCCESSIONE LEGITTIMA

 

Albero genealogicoL'asse ereditario rappresenta il patrimonio del De Cuius e può devolversi o per testamento, nel quale è il De Cuius, prima della sua morte, a individuare a chi lasciare i propri beni, o per legge.

 

In cosa consiste la successione legittima?

In mancanza del testamento, la successione avviene in base alle disposizioni di legge, cioè l'asse ereditario viene ripartito per legge tra gli eredi (coniuge e parenti sino al sesto grado incluso). Se chi muore, non lascia parenti, l'eredità va allo Stato, il quale risponderà di eventuali debiti del De Cuius sino al valore dei beni acquisiti.

 

Quali sono i gradi di parentela dei parenti aventi diritto di successione?

Gli eredi del De Cuius sono suddivisi per gradi di parentela. Coloro che hanno diritto di succedere, e rientrano in un grado di parentela superiore, escludono automaticamente chi appartiene a un grado inferiore. Per capire se ci spetta l'eredità e in quale quota, è necessario sapere con che grado di parentela siamo legati al De Cuius. Dobbiamo, quindi, sapere se siamo parenti di 1° grado di 2° grado ecc. fino al 6° grado. Se siamo parenti oltre il 6° grado non potremmo vantare nessuna eredità in quanto la stessa si devolverà allo Stato come prevede il codice civile.

n.b.: Il rapporto di parentela è solo quello che lega le persone unite fra loro da un vincolo di sangue.

In base ai gradi di parentela possiamo avere dei soggetti con diritti maggiori rispetto ad altri con grado di parentela inferiore.

I parenti si dividono in due categorie:

  • parenti in linea retta (bisnonno, nonno, padre, figlio);

  • parenti in linea collaterale (fratello, cugino, nipote).

Il legame più forte è quello in linea retta. A titolo di esempio, padre e figlio sono parenti di 1° grado in linea retta, mentre, nonno e nipote sono parenti di 2° grado in linea retta; i fratelli sono parenti in linea collaterale di 2° grado.

 

Quali sono i soggetti con diritto di successione di 1° grado?

Gli eredi con diritto di successione di primo grado sono i figli di chi muore (sia figli legittimi, naturali o adottati).

 

Quali sono i soggetti con diritto di successione di 2° grado?

Gli eredi con diritto di successione di secondo grado sono individuati tra:

  • ascendenti (genitori);

  • fratelli e sorelle, compresi i loro discendenti.

 

Quali sono i soggetti con diritto di successione di 3° grado?

Tutti gli altri parenti fino al sesto grado di parentela incluso.

  • n.b.: Il coniuge eredità con i soggetti che rientrano nei primi due gruppi ed esclude coloro che rientrano nel terzo gruppo.

 

Come viene disciplinata la successione legittima?

Le successioni vengono disciplinate dal Libro II delle successioni del Codice Civile e in particolar modo la successione legittima è disciplinata dagli articoli contenuti nel Titolo II.

 

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DIVISIONI EREDITARIE E PATRIMONIALI

 

divisioni eriditarie

Al decesso del congiunto si devono sempre affrontare sgradevoli incombenze tecnico-burocratiche legate al trasferimento agli eredi del patrimonio ereditario.

Oltre alla dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate (da redigere obbligatoriamente entro un anno dal decesso), si deve far fronte, nei casi di due o più eredi, alla ripartizione dei beni immobili tra i discendenti. Infatti, qualora non ci sia una esplicita volontà del defunto (espressa con testamento), i beni vengono acquisiti dagli eredi, per via naturale, “pro indiviso”, cioè in comproprietà indivisa. Arriva, pertanto, il momento in cui si deve predisporre un atto divisione ereditaria oppure operare la vendita del bene per poter spartire il ricavato secondo le quote di proprietà.

La divisione ereditaria presuppone che ci sia una piena coscienza, da parte degli eredi, del valore del patrimonio ereditario, per poter definire le assegnazioni dei beni e gli eventuali conguagli in danaro degli assegnatari. E’ a tal punto che diventa necessaria una perizia estimativa dei beni.

La stima per divisione ereditaria, rispetto alle comuni stime per vendita, assume aspetti più delicati perché il valore definito dal perito ha una cogenza finanziaria immediata nei confronti degli eredi, in quanto il valore determinato non passa attraverso una verifica del mercato immobiliare (come avviene nel caso della compravendita). Pertanto la perizia estimativa in questi casi deve essere molto approfondita, per definire in maniera precisa il valore del bene.

Per poter operare correttamente la stima di un immobile, oltre che eseguire un rilievo dettagliato, è estremamente importante acquisirne la documentazione notarile, catastale e edilizio-urbanistica affinchè si possa valutare la correttezza della provenienza e della liceità edilizia. Questo influenzerà in maniera decisiva il valore dell’immobile in quanto se mancano le condizioni di regolarità il valore del bene può ridursi in maniera considerevole.

Inoltre sarà indispensabile valutare con attenzione le caratteristiche del bene in funzione della sua localizzazione, del grado di finitura, della dotazione impiantistica e della sua vetustà; così come sarà estremamente importante eseguire una approfondita indagine sui valori di mercato praticati nella zona omogenea di riferimento per immobili simili a quello oggetto di stima, soprattutto nei periodi di crisi economico-finanziaria in cui vi è una elevata volatilità dei prezzi di compravendita.

 

Pronto Ingegnere ha lunga esperienza nel campo estimativo (anche in qualità di CTU del Tribunale di Cagliari). Il Team si occupa della redazione di perizie estimative ereditarie e predispone il progetto di divisione del patrimonio ereditario, eseguendo, qualora necessario, il frazionamento o la divisione dei beni in lotti.

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