Category Archives: Pratiche edilizie

S.C.I.A. in sanatoria

SCIA IN SANATORIA

Cos'è la SCIA in sanatoria?

La SCIA in sanatoria (ai sensi dell'art. 14 della L.R. n. 23/1985), consente la regolarizzazione di abusi edilizi, ovvero di opere realizzate in assenza di SCIA o in difformità da esse.

Il presupposto indispensabile per il rilascio del permesso in sanatoria è che le opere abusive siano conformi alle norme vigenti al momento dell’abuso e nel contempo a quelle vigenti al momento della richiesta di sanatoria (la cosiddetta "doppia conformità urbanistica").

Sono esclusi gli abusi edilizi per i quali sarebbe stato necessario il permesso di costruire (e per i quali è necessario richiedere l'accertamento di conformità).

La SCIA in sanatoria è onerosa; si applica una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione delle opere stesse e, comunque, non inferiore a € 500,00. Il versamento della sanzione ha efficacia sanante.

La SCIA in sanatoria, consente la regolarizzazione di opere abusive di minore importanza per le quali all'epoca della realizzazione si sarebbe dovuta presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attivita' (SCIA), e ha un iter nettamente più breve perchè non ha bisogno dell'approvazione del Comune (a giorni zero) ma solo, eventualmente dei nulla osta degli altri uffici eventualmente competenti con la procedura della conferenza dei servizi.

 

A chi serve?

A chiunque è in possesso di un immobile che presenta delle difformità edilizie rispetto al progetto approvato e depositato al Comune. 

Essa è una SCIA autocertificata dal tecnico professionista a condizione che le opere realizzate senza i necessari permessi siano pienamente conformi alle prescrizioni urbanistiche, edilizie e igienico-sanitarie. 

 

Come si ottiene?

Nel caso sia stata verificata la condizione di sanabilità delle opere abusive, Pronto Ingegnere si occuperà di trasmettere la Segnalazione Certificata di Inizio Attivita' al Comune competente predisponendo il progetto e tutti i documenti necessari, raccogliendo le certificazioni esistenti e trasmettendo telematicamente la documentazione completa attraverso lo Sportello Unico delle Attività Produttive e dell'Edilizia – SUAPE.

Richiesta di compatibilità paesaggistica

 

RICHIESTA COMPATIBILITA' PAESAGGISTICA

 

Il Decreto Legislativo n. 42/2004 art. 146 prevede la richiesta dell'autorizzazione paesaggistica per interventi da eseguirsi sugli immobili ricadenti all'interno delle zone vincolate sotto il profilo paesistico. Tale richiesta può avvenire secondo un procedimento ordinario oppure, per interventi di lieve entità, secondo una procedura semplificata (quelli compresi nell'Allegato B del DPR 31/2017). Solo nei casi più semplici (quelli ricompresi nell'Allegato A del DPR 31/2017) non è necessario alcun tipo di autorizzazione paesaggistica.

 

Cosa succede per lavori realizzati in assenza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica?

In caso di lavori realizzati in assenza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica, i soggetti interessati devono richiedere una consulenza ad un tecnico professionista per verificare che gli interventi effettuati possano essere regolarizzati attraverso un accertamento di compatibilità paesaggistica.

 

Chi deve presentare la richiesta di compatibilità e quali requisiti devono possedere?

I destinatari della presentazione della richiesta di autorizzazione paesaggistica sono i soggetti privati e pubblici, siano essi singoli cittadini, associazioni, imprese, enti locali, proprietari, possessori o detentori, a qualsiasi titolo, di immobili e/o aree ricadenti nei beni paesaggistici così come definiti dal suddetto decreto.

I richiedenti devono richiedere la consulenza di un tecnico professionista che, valutata la possibilità di regolarizzare gli interventi eseguiti, predispone e presenta la pratica presso gli uffici competenti.

 

Per quali interventi è necessario presentare la richiesta di compatibilità?

E' necessario presentare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica per tutti gli interventi eseguiti in zone soggette a tutela paesaggistica che sarebbero dovuti essere preventivamente autorizzati sia con procedimento ordinario e sia con procedimento semplificato.

L'accertamento può essere richiesto:

        per i lavori realizzati in assenza e/o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica che non abbiano determinato realizzazione di superfici o volumi laddove fossero vietati dalla norma edilizia;

          per l'impiego di materiali difformi da quelli previsti dall'autorizzazione paesaggistica (cfr.interventi ricompresi nell'Allegato A e Allegato B del DPR 31/2017).

 

Quando può essere presentata la richiesta di compatibilità paesaggistica?

La richiesta di compatibilità paesaggistica può essere presentata in qualsiasi periodo dell'anno a seguito della realizzazione dei suddetti interventi.

 

Quali costi richiede la pratica di compatibilità paesaggistica?

La pratica di compatibilità paesaggistica richiede il pagamento:

          per soggetti privati, di una marca da bollo da 16,00 da allegare alla richiesta di compatibilità paesaggistica;

          il pagamento delle sanzione previste per il danno paesaggistico;

          alcuni comuni richiedono, inoltre, il pagamento dei diritti di segreteria.

 

In quali modalità va presentata l'istanza?

La richiesta di autorizzazione può essere presentata in formato cartaceo e in formato telematico. In quest'ultimo caso sarà necessario allegare il modulo di assolvimento degli oneri della marca da bollo.

 

Quali documenti occorre allegare all'istanza?

L'istanza sarà costituita dai seguenti documenti allegati:

          richiesta di accertamento;

          elenco dei proprietari (persone fisiche e società/enti);

          elaborati tecnici progettuali e relazionali (inquadramenti territoriali – CTR, PPR, PAI, Ortofoto, PUC, etc., Piante, Sezioni, Prospetti, Documentazione fotografica, Relazione paesaggistica conforme al DPCM 12.12.2005, Simulazione fotografica, etc.);

          elenco dei vincoli presenti;

          copia C.I. proprietari;

          marca da bollo da € 16,00;

          CD con tutta la documentazione.

 

A chi deve essere trasmessa?

Una volta che lo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune o la Regione (SUAPE) riceve la richiesta di compatibilità, trasmette tutta la documentazione, completa dell'attestato di conformità urbanistica dell'intervento, al Servizio tutela del paesaggistica competente per territorio o all'Ente delegato. Il servizio o l'Ente delegato svolge l'istruttoria della pratica, eventualmente richiedendo integrazioni dei documenti, effettuando sopralluoghi e richiedendo colloqui con il tecnico incaricato della pratica e il richiedente. Concluso l'esame, il Servizio o l'Ente delegato richiede il parere vincolante della Sopraintendenza per i beni architettonici e del paesaggio, che deve rilasciarlo entro 90 giorni.

 

Se la Soprintendenza esprime parere:

          favorevole, il Servizio tutela del paesaggio o l'Ente richiede all'interessato la presentazione di una perizia di stima per la quantificazione della sanziona pecuniaria, che viene calcolata in base ai criteri della Direttiva n. 2. In caso di inerzia dell'interessato, il Servizio o l'Ente può provvedere alla redazione d'ufficio della perizia sulla base dei criteri individuati al punto 4.7 della Direttiva n. 2 sopra citata. Una volta eseguita la perizia, il Servizio o l'Ente delegato adotta il provvedimento finale, che vale sia come accertamento di compatibilità paesaggistica che come applicazione di sanzioni. Il provvedimento è notificato all'interessato e contiene anche le indicazioni per il pagamento delle sanzioni, che potrà avvenire con versamento unico o rateizzato.

          negativo, il Servizio tutela o l'Ente delegato emana un preavviso di provvedimento negativo, comunicando i motivi per cui la richiesta non può essere accolta che notifica al richiedente. Entro 10 giorni dalla ricezione, quest'ultimo può presentare le proprie controdeduzioni, in mancanza delle quali l'ufficio adotta il provvedimento negativo. Se, invece, il richiedente presenta le proprie controdeduzioni, l'ufficio le trasmette alla Soprintendenza. Se quest'ultima conferma il parere negativo, il Servizio di tutela o l'Ente delegato emette il provvedimento finale negativo; se, invece, esprime parere favorevole, accogliendo le controdeduzioni dell'interessato, la procedura si svolge come indicato al punto precedente.

 

Entro quali termine si conclude il procedimento ordinario?

Il procedimento ordinario per la richiesta dell'autorizzazione paesaggistica si conclude in 180 giorni.

 

Pronto Ingegnere, acquisiti tutti i documenti del caso, è in grado redige un preventivo gratuito dettagliato nel quale vengono indicate le fasi, i tempi e i costi necessari.

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Normativa di riferimento:

D. Lgs. n. 42/2004, art. 167

 

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Richiesta autorizzazione paesaggistica

Richiesta nulla osta paesaggistico

 

RICHIESTA AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA

  

Il Decreto Legislativo n. 42/2004 art. 146 prevede la richiesta dell'autorizzazione paesaggistica per interventi da eseguirsi sugli immobili ricadenti all'interno delle zone vincolate sotto il profilo paesaggistico. Tale richiesta può avvenire secondo un procedimento ordinario che, per interventi di lieve entità, segue una procedura semplificata. Secondo le recenti semplificazioni, nei casi più semplici, addiritturanon è più richiesto alcun tipo di autorizzazione.

Chi deve richiedere l'autorizzazione paesaggistica?

I destinatari della presentazione della richiesta di autorizzazione paesaggistica sono i soggetti privati e pubblici, siano essi singoli cittadini, associazioni, imprese, enti locali, proprietari, possessori o detentori, a qualsiasi titolo, di immobili e/o aree ricadenti nei beni paesaggistici così come definiti dal suddetto decreto.

 

Per quali interventi è necessario presentare la richiesta?

Gli interventi in zone soggette a tutela paesaggistica devono essere preventivamente autorizzati. A seconda del tipo di intervento da eseguirsi, ai sensi del DPR 31/2017, si dovrà seguire la seguente procedura:

          per interventi non ricadenti nella fattispecie di interventi di lieve entità, il procedimento da seguire è ordinario;

          per interventi di lieve entità, quelli ricadenti nell'elenco di cui all' Allegato B del DPR 31/2017, il procedimento da seguire è semplificato.

          per interventi più semplici, quelli ricadenti nell'elenco di cui all' Allegato A del DPR 31/2017, non vi è alcun obbligo di richiesta di nulla osta paesaggistico.

 

Quali sono gli interventi soggetti al procedimento semplificato?

Gli interventi soggetti al procedimento semplificato sono elencati nell' Allegato B del DPR 31/2017

In particolare, per completezza di trattazione, si elencano alcuni degli interventi di lieve entità:

          incremento di volume non superiore al 10 % della volumetria esistente e comunque non superiore a 100 mc (escluse le zone territoriali omogenee A);

          interventi sui prospetti esistenti, quali aperture di porte e finestre o modifica delle aperture esistenti, realizzazione e modifica balconi e terrazze, inserimento cornicioni, parapetti, sostituzioni e modifiche scale esterne;

          interventi sulle coperture in edifici esistenti, quali rifacimento manto con materiali diversi, modifiche inclinazioni e configurazioni falde, inserimento canne fumarie, etc.

 

Quali sono gli interventi non soggetti ad alcun tipo di richiesta di nulla osta paesaggistico?

Gli interventi non soggetti al nulla osta sono elencati nell' Allegato A del DPR 31/2017

In particolare si elencano alcuni degli interventi di lieve entità:

          opere di manutenzione straordinaria interne, opere di manutenzione straordinaria esterne al fabbricato nel rispetto dei materiali e delle finiture esistenti;

          interventi di consolidamento statico nel rispetto delle caretteristiche morfologiche e dei materiali preesistenti;

          Installazione di impianti tecnologici nonsoggetti ad alcun titolo edilizio, quali condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna in posizioni non visibili dallo spazio pubblico.

          Installazione di pannelli solari termici o fotovoltaici, purchè integrati nellaconfigurazione delle coperture o posti in aderenza ai tetti con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda;  

          Installazione di micro generatori eolici , con altezza non superiore a ml 1.50 e diametro non superiore ad ml 1.00

(Per altri casi consulta nel dettaglio l'allegato A)

Quando deve essere presentata la richiesta di autorizzazione?

La richiesta di autorizzazione deve essere presentata prima della realizzazione di qualunque intervento da eseguirsi sugli immobili ricadenti all'interno delle zone vincolate sotto il profilo paesistico. La procedura da seguire è quella telematica attraverso il portale SUAPE e gli interventi che hanno necessità anche della autorizzazione edilizia sono oggetto di conferenza di servizi.

 

Quali costi richiede la presentazione della domanda?

Per i soggetti privati, è necessario allegare alla richiesta di autorizzazione una marca da bollo da 16,00. Alcune pubbliche amministrazioni richiedono, inoltre, il pagamento dei diritti di segreteria.

 

In quali modalità va presentata l'istanza?

La richiesta di autorizzazione può essere presentata isolo in formato telematico attraverso il SUAPE. In questo caso ènecessario allegare il modulo di assolvimento degli oneri della marca da bollo.

 

L'autorizzazione paesaggistica ha una scadenza?

L'autorizzazione è efficace per un periodo di cinque anni, scaduto il quale l'esecuzione dei progettati lavori deve essere sottoposta a nuova autorizzazione. I lavori iniziati nel corso del quinquennio di efficacia dell'autorizzazione possono essere conclusi entro e non oltre l'anno successivo la scadenza del medesimo quinquennio (ai sensi del comma 4 art. 146 D. Lgs. n.42/2004).

 

PROCEDIMENTO ORDINARIO

 

Quali documenti occorre allegare all'istanza?

L'istanza sarà costituita dai seguenti documenti allegati:

          richiesta di autorizzazione;

          elenco dei proprietari (persone fisiche e società/enti);

          elaborati tecnici progettuali e relazionali (inquadramenti territoriali – CTR, PPR, PAI, Ortofoto, PUC, etc., Piante, Sezioni, Prospetti, Documentazione fotografica, Relazione paesaggistica conforme al DPCM 12.12.2005, Simulazione fotografica, etc.);

          elenco dei vincoli presenti;

          copia C.I. proprietari;

          marca da bollo da € 16,00;

          CD con tutta la documentazione.

 

A chi deve essere trasmessa?

Una volta che il Comune riceve la richiesta di autorizzazione, entro 30 giorni, trasmette tutta la documentazione, completa dell'attestato di conformità urbanistica dell'intervento, al Servizio tutela del paesaggistica competente per territorio o all'Ente delegato. Il servizio o l'Ente delegato può richiedere all'interessato un'integrazione dei documenti. Entro 40 giorni dalla ricezione della richiesta, trasmette tutta la documentazione presentata dall'interessato, accompagnata da un propria relazione tecnica illustrativa dalla proposta di provvedimento alla Sopraintendenza. Entro 45 giorni, il Sopraintendente esprime un parere vincolante.

In caso di parere negativo, comunica all'interessato il preavviso di provvedimento negativo e entro 20 giorni dalla ricezione del parere del Sopraintendente, il Servizio tutela del paesaggistica o l'Ente delegato emette l'atto conclusivo in conformità al parere.

Nel caso in cui questo non sia reso entro 60 giorni dalla ricezione degli atti da parte del Soprintendente, il Servizio tutela paesaggistica o l'Ente delegato, sottointeso il parere favorevole, emette l'atto conclusivo

 

Entro quali termine si conclude il procedimento ordinario?

Il procedimento ordinario per la richiesta dell'autorizzazione paesaggistica si conclude in 105 giorni.

 

PROCEDIMENTO SEMPLIFICATO

 

Quali documenti occorre allegare all'istanza?

L'istanza sarà costituita dai seguenti documenti allegati:

          richiesta di autorizzazione;

          elenco dei proprietari (persone fisiche e società/enti);

          elaborati tecnici progettuali e relazionali (inquadramenti territoriali – CTR, PPR, PAI, Ortofoto, PUC, etc., Piante, Sezioni, Prospetti, Documentazione fotografica, Relazione paesaggistica semplificata, Simulazione fotografica, etc.);

          elenco dei vincoli presenti;

          copia C.I. proprietari;

          marca da bollo da € 16,00;

          CD con tutta la documentazione.

 

A chi deve essere trasmessa?

Una volta che il Comune riceve la richiesta di autorizzazione, entro 30 giorni, trasmette tutta la documentazione, completa dell'attestato di conformità urbanistica dell'intervento, al Servizio tutela del paesaggistica competente per territorio o all'Ente delegato. Il servizio o l'Ente delegato può richiedere all'interessato un'integrazione dei documenti assegnando un termine di 15 giorni. Se le integrazioni non pervengono entro tale termine, il procedimento viene comunque chiuso. Nel caso in cui le integrazioni arrivino, l'Amministrazione avvia l'istruttoria valutando la conformità dell'intervento. In caso di esito negativo, l'Amministrazione lo comunica all'interessato assegnandogli un termine di 10 giorni per la presentazione di eventuali osservazioni. Nel caso di conferma del parere negativo, l'Amministrazione rigetta la domanda. L'interessato, a questo punto, può richiedere il riesame alla Soprintendenza che decide nei prossimi 30 giorni.

In caso di parere positivo, l'Amministrazione trasmette alla Soprintendenza, unitamente alla documentazione, una proposta di accoglimento della domanda. Se il Soprintendente rilascia un parere favorevole, lo trasmette entro 25 giorni all'Amministrazione, la quale adotta il provvedimento conforme nei 5 giorni successivi. Nel caso in cui il Soprintendente non risponda entro i 25 giorni previsti, l'Amministrazione prescinde dal parere e rilascia l'autorizzazione.

 

Entro quali termine si conclude il procedimento semplificato?

Il procedimento semplificato per la richiesta dell'autorizzazione paesaggistica si conclude in 60 giorni.

 

* * *

 

Cosa succede per lavori realizzati in assenza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica?

In caso di lavori realizzati in assenza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica, i soggetti interessati dovranno richiedere l'accertamento di compatibilità paesaggistica.

 

* * *

 

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Normativa di riferimento:

         D. Lgs. n. 42/2004, art. 146

 

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Prevenzione Incendi

PREVENZIONE INCENDI

PRATICHE VIGILI DEL FUOCO

 

ANTINCENDIOCon l'entrata in vigore del nuovo Regolamento di prevenzione incendi (D.P.R. n. 151/2011) sono state introdotte sostanziali novità rispetto alla previgente normativa, sia riguardo i procedimenti di prevenzione incendi, sia riguardo le attività soggette ai controlli da parte dei Comandi provinciali del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco.

 

Di seguito le principali novità introdotte con la nuova normativa:

  • Le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi sono distinte per categoria A, B e C in base al livello di rischio;

  • Tra le attività soggette ai controlli sono presenti anche gli edifici ad uso civile con altezza superiore a 24 m, le autorimesse di superficie coperta superiore a 300 mq, le centrali termiche con potenzialità maggiore a 116 kW, i locali di spettacolo, impianti sportivi, palestre con più di 100 persone;

  • Sebbene le attività in categoria A (a basso rischio) possano essere avviate tramite una segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) è necessaria la redazione di un progetto finalizzato al rispetto della normativa tecnica, le certificazioni e le dichiarazioni previste dalla normativa vigente in materia di prevenzioni incendi;

  • L’approvazione preventiva del progetto da parte dei Vigili del Fuoco è obbligatoria solo per le attività di categoria B e C;

  • In fase di progettazione preliminare è facoltà del titolare dell’attività richiedere ai Vigili del Fuoco un “Nulla Osta di Fattibilità” sul progetto;

  • Durante l’esecuzione dei lavori è facoltà del titolare dell’attività richiedere ai Vigili del Fuoco “Verifiche in corso d’opera” in modo da valutare nel corso dei lavori eventuali problematiche antincendio;

  • Per le attività di categoria A e B il sopralluogo dei Vigili del Fuoco non è obbligatorio e se questo avviene, viene rilasciato su richiesta un “Verbale di visita tecnica”;

  • Per le attività di categoria C il sopralluogo dei Vigili del Fuoco è obbligatorio e successivamente all’esito positivo di questo, viene rilasciato il “Certificato di prevenzione incendi”.

Completamento pratiche di condono edilizio

 

COMPLETAMENTO PRATICHE DI CONDONO EDILIZIO

 

Pratiche edilizie Cos'è il condono edilizio?

Il condono edilizio consiste in un provvedimento legislativo con il quale è possibile sanare un abuso edilizio.

 

Quali sono le norme che regolamentano il condono edilizio?

Il condono edilizio è stato regolamentato da leggi speciali con una durata temporale limitata.

In Italia si sono succeduti 3 condoni edilizi:

         il 1° CONDONO EDILIZIO disciplinato dalla Legge n. 47 del 28/02/1985;

         il 2° CONDONO EDILIZIO disciplinato dalla Legge n. 724 del 23/12/1994;

         il 3° CONDONO EDILIZIO disciplinato dalla Legge n. 326 del 30/09/2003.

Il condono ha consentito di sanare opere edilizie realizzate anche in deroga alle norme urbanistiche (ad esempio è stato possibile sanare costruzioni realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio o ampliamenti o distanze dai confini).

 

È possibile fare richiesta di condono edilizio?

No, attualmente non è in vigore alcun condono edilizio e pertanto non si può richiedere il condono edilizio per opere abusive:

         è stato possibile condonare abusi edilizi ultimati entro il 01/10/1983 presentando una domanda alle pubbliche amministrazioni entro il 30/06/1987 ai sensi del 1° condono edilizio;

         è stato possibile condonare abusi edilizi ultimati entro il 31/12/1993 presentando una domanda alle pubbliche amministrazioni entro il 23/02/1995 ai sensi del 2° condono edilizio;

         è stato possibile condonare abusi edilizi ultimati entro il 31/03/2003 presentando una domanda alle pubbliche amministrazioni entro il 31/03/2004 ai sensi del 3° condono edilizio;

Si può però verificare che le opere edilizie abusive possano essere sanate in accertamento di conformità.

 

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria in accertamento di conformità?

L'accertamento di conformità è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia e si impiega per richiedere la sanatoria di interventi eseguiti in assenza del permesso edilizio o in difformità dal medesimo. A differenza del condono, richiede la condizione indispensabile della doppia conformità urbanistica, ovvero la conformità degli interventi alle norme vigenti al momento dell’abuso e nel contempo a quelle vigenti al momento della richiesta di sanatoria.

Il condono, invece, consentiva di andare anche in deroga alle norme urbanistiche.

Per ottenere la sanatoria in accertamento di conformità è necessario pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione che è normalmente richiesto dal Comune. Per i lavori o interventi per cui è prevista la gratuità, si pagherà un contributo minimo.

Per ottenere il condono edilizio era necessario pagare un’oblazione per estinguere il reato penale, ed una sanzione amministrativa, consistente in un aumento percentuale degli oneri concessori normali.

 

È possibile completare pratiche di condono edilizio?

. Soltanto negli archivi dei comuni della Sardegna giacciono inevase decine di migliaia di pratiche di condono edilizio, ancora in via di definizione o sospese.

Gli stessi richiedenti spesso non sanno di avere la pratica sospesa in quanto le amministrazioni comunali non sempre mandano le comunicazioni all’utente. Si arriva al paradosso che il proprietario di un immobile scopre di non avere la concessione in sanatoria in mano solo quando lo deve vendere oppure se deve chiedere al comune qualche autorizzazione o concessione edilizia.

I motivi della sospensione sono spesso legati alla mancata trasmissione di documenti importanti come le planimetrie catastali, i progetti, le dichiarazioni, i pagamenti, …

Quando si acquista un immobile, tra i tanti controlli di regolarità che è necessario effettuare, può essere opportuno anche verificare che esista qualche richiesta di condono ancora “pendente”. Si tratta del caso in cui l’istanza di condono risulta sospesa, in quanto mancante del completamento dei pagamenti di oneri e oblazione, o della documentazione richiesta per la pratica, e quindi non è stata ancora rilasciata la concessione in sanatoria.

 

Pronto Ingegnere si occupa di accertare i motivi della sospensione con un accesso agli atti depositati nell'archivio comunale e di svolgere quelle attività necessarie al completamento della pratica fino al rilascio della concessione in sanatoria.

 

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         Accertamento di conformità

 

Normativa di riferimento:

         Legge n. 47 del 28/02/1985

         Legge Regionale n. 23 del 11/10/1985

         Legge n. 724 del 23/12/1994

         Legge n. 326 del 30/09/2003

 

 

 

Accertamento conformità

 

ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’

 

Pratiche edilizie 2Cos'è la sanatoria in accertamento di conformità?

L’accertamento di conformità (ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico dell’edilizia e dell'art. 16 della L.R. n. 23/1985), consente la sanatoria di abusi edilizi, ovvero di opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in difformità da essi.

Il presupposto indispensabile per il rilascio del permesso in sanatoria è che le opere abusive siano conformi alle norme vigenti al momento dell’abuso e nel contempo a quelle vigenti al momento della richiesta di sanatoria (la cosiddetta "doppia conformità urbanistica").

Sono esclusi gli abusi edilizi consistenti in interventi realizzati in assenza di titolo su aree inedificabili oppure in eccesso rispetto alla volumetria consentita o per l’insediamento di destinazioni d’uso non previste dalla disciplina urbanistica o in contrasto con le prescrizioni edilizie di legge o regolamentari.

L’accertamento di conformità è oneroso; oltre agli eventuali oneri di concessione si pagano delle sanzioni parametrate al tipo di abuso edilizio.

N.B.: L'art. 14 della L.R. n. 23/1985, con la procedura di SCIA in sanatoria, consente la regolarizzazione di opere abusive di minore importanza per le quali all'epoca della realizzazione si sarebbe dovuta presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attivita' (SCIA), ma per le quali non è stata effettuata. La SCIA in sanatoria ha un iter nettamente più breve perchè non ha bisogno dell'approvazione del Comune (a giorni zero) ma solo, eventualmente dei nulla osta degli altri uffici eventualmente competenti con la procedura della conferenza dei servizi.

 

A chi serve?

A chiunque è in possesso di un immobile che presenta delle difformità edilizie rispetto al progetto approvato e depositato al Comune. L'unica possibilità di sanare l’abuso edilizio è quello di ricorrere all’Accertamento di Conformità.

Esso è un permesso di costruire rilasciato a posteriori dal Comune a condizione che le opere realizzate senza i necessari permessi siano pienamente conformi alle prescrizioni urbanistiche, edilizie e igienico-sanitarie. 

 

Come si ottiene?

Nel caso sia stata verificata la condizione di sanabilità delle opere abusive, Pronto Ingegnere si occuperà di richiedere l'accertamento di conformità al Comune competente predisponendo i documenti necessari, raccogliendo le certificazioni esistenti e trasmettendo telematicamente la documentazione completa attraverso lo Sportello Unico delle Attività Produttive e dell'Edilizia – SUAPE.

 

Chi la rilascia? In quanto tempo?

Il dirigente o il responsabile del competente ufficio tecnico comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro 60 giorni dalla presentazione dell'istanza. Trascorsi 60 giorni senza ottenere risposta dal comune la richiesta si intende respinta.

Pronto Ingegnere si occuperà inoltre di effettuare l’accesso agli atti presso gli archivi comunali per recuperare i titoli autorizzativi esistenti, l'ultimo progetto approvato e l'eventuale certificato di abitabilità/agibilità.

 

Quanto costa?

La richiesta di accertamento di conformità prevede come spese di istruttoria:

n° 2 marche da bollo + diritti di segreteria + spese pratica edilizia

N.B. Per un preventivo gratuito riguardo i costi professionali per l’espletamento della pratica clicca qui)

 

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria in accertamento di conformità?

L'accertamento di conformità si utilizza per richiedere la sanatoria di interventi eseguiti in assenza del permesso edilizio o in difformità dal medesimo. A differenza del condono, richiede il presupposto indispensabile della doppia conformità urbanistica, ovvero la conformità delle opere alle norme vigenti al momento dell’abuso e nel contempo a quelle vigenti al momento della richiesta di sanatoria.

Il condono edilizio, invece, si poteva ottenere soltanto se si inoltrava la domanda di sanatoria entro i tempi e ai sensi delle Leggi n. 47 del 28/02/1985, n. 724 del 23/12/1994 e n. 326 del 30/09/2003. Le norme succitate consentivano di ottenere la sanatoria anche su opere non conformi alle norme urbanistiche. Oggi non è più possibile ottenere la sanatoria attraverso il condono edilizio poiché i termini delle presentazioni delle domande sono prescritti; possono però essere portate a conclusione le pratiche di condono aperte all'epoca.

 

Pronto Ingegnere si occupa di fare gli accertamenti e i rilievi necessari e di svolgere quelle attività necessarie all’elaborazione della pratica fino al rilascio della concessione in accertamento di conformità.

 

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Normativa di riferimento:

 

 

 

Ristrutturazioni e manutenzioni edilizie

 

RISTRUTTURAZIONI E MANUTENZIONI EDILIZIE

ristrutturazioniChi si appresta a rinnovare e a modificare la distribuzione interna del proprio immobile deve in primo luogo verificare la fattibilità tecnica dell’intervento nel rispetto dei parametri urbanistici previsti dal regolamento edilizio comunale.

Con poche eccezioni sarà necessario nominare un Progettista che asseveri presso la Pubblica Amministrazione la regolarità delle opere da eseguire e un Direttore dei Lavori che al termine dei lavori stessi dovrà dichiarare che tutto è stato realizzato come previsto in fase progettuale.

Particolare attenzione dovrà essere rivolta alla scelta dell’impresa edile che oltre ad essere in grado di svolgere i lavori deve risultare in regola sia dal punto di vista della sicurezza sia da quello contributivo.

La stessa impresa dovrà, al termine dei lavori, rilasciare tutte le certificazioni degli impianti, necessarie alla segnalazione certificate di agibilità dell'immobile.

Pronto Ingegnere segue il proprio cliente in tutte le fasi del processo:

  1. Indagini preliminari e conoscitive dell’appartamento: acquisizione progetto approvato, agibilità e documentazione catastale, rilievo metrico e fotografico.

  2. Progettazione distributiva ed architettonica attraverso schizzi, disegni e simulazioni grafiche. Assistenza nelle procedure per le detrazioni fiscali.

  3. Progettazione tecnica di dettaglio dei lavori; definizione dei particolari costruttivi e dei materiali, ausilio nella scelta dei materiali di finitura. Computo metrico estimativo.

  4. Pratica edilizia presso l’amministrazione comunale.

  5. Fascicolo dell’offerta per le imprese completo di un disciplinare tecnico e del capitolato d’appalto, di una bozza del contratto d’appalto e del computo metrico per le offerte delle imprese.

  6. Direzione dei lavori: comprenderà la verifica dell’andamento dei lavori in loco e indicazione delle prescrizioni tecniche necessarie, la liquidazione dei SAL e del conto finale, il verbale di regolare esecuzione previo collaudo, l’ultimazione dei lavori ai fini amministrativi.

  7. Variazione della planimetria catastale con procedura DOCFA presso l’Agenzia del Territorio.

  8. Segnalazione certificata di agibilità al Comune in conformità al progetto presentato e alle dichiarazioni di conformità rilasciate dall’impresa.

  9. Attestato di prestazione energetica (A.P.E.).


 

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Progettazione e Direzione Lavori

PROGETTAZIONE E DIREZIONE LAVORI

 

progettazioneIn caso di lavori edili, anche di piccola entità, è necessario verificare la fattibilità e la regolarità urbanistica. La normativa nazionale di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), ma è necessario verificare anche la normativa locale (L.R. n. 23/1985, L.R. n. 47/1985 e L.R. n.8/2015).

 

Progettazione architettonica: in che cosa consiste?

Con il termine progettazione si è soliti indicare l'attività di pianificazione e programmazione sostenuta da un tecnico professionista, il progettista, che, partendo dalle Norme Tecniche vigenti, porta alla definizione di un Progetto Edilizio (Preliminare, Definitivo ed Esecutivo) costituito da elaborati grafici e relazionali frutto di uno studio del luogo e delle necessità che lo hanno generato.

 

Quali sono gli interventi edili che richiedono l'assistenza di un tecnico professionista?

Esclusi gli interventi di manutenzione ordinaria, che in genere richiedono una semplice comunicazione da parte del committente, gli interventi di manutenzione straordinaria, necessitano invece, di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività – SCIA a firma di un tecnico abilitato.

Gli interventi più complessi, come ad esempio la realizzazione di un edificio, interventi strutturali su immobili esistenti, richiedono un titolo autorizzativo (permesso di costruire) per non ricadere nel reato penale di abuso edilizio.

In questi casi deve essere presentato un progetto all'amministrazione competente e il committente è inoltre obbligato a nominare, prima dell'avvio dei lavori, un direttore dei lavori e a verificare la regolarità contributiva dell’impresa esecutrice.

 

Chi è il committente?

Il committente è colui che commissiona un lavoro. Esso può essere una persona fisica, nel caso di lavori privati o una persona giuridica nel caso di lavori commissionati da un'impresa o azienda. Diventa committente chi ha la necessità di costruire un fabbricato per civile abitazione o per uso produttivo, chi possiede un immobile da ristrutturare o chi amministra un condominio oggetto di interventi edilizi, etc.


Quali sono i compiti e le responsabilità del committente?

Il committente è il soggetto per conto del quale viene realizzata o modificata un opera edilizia. Prima di poter compiere l'intervento edilizio, egli deve richiedere e/o presentare il titolo edilizio (Permesso di costruire e SCIA) presso le amministrazioni comunali. Per fare ciò si affida ad un tecnico professionista abilitato che valuta la fattibilità dell'intervento e predispone la relativa pratica edilizia. Contestualmente alla predisposizione di quest'ultima, il committente nomina il Direttore dei Lavori, l'impresa esecutrice e, se sussiste il caso, il Coordinatore della sicurezza in fase di Progettazione – CSP e in fase di Esecuzione – CSE.

Secondo l'art. 29 del Testo unico dell'Edilizia D.P.R. n. 380/2001, il committente, come pure il titolare del Permesso di costruire, il costruttore e il Direttore dei Lavori, sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme, della conformità delle opere e delle modalità esecutive stabilite; essi sono tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e nei casi previsti sono obbligati a provvedere alla demolizione delle opere abusivamente realizzate.

 

Chi è progettista? Quali sono i compiti e le responsabilità?

Il progettista è il tecnico professionista a cui compete la redazione di un progetto attraverso un'attenta attività di progettazione nel rispetto delle norme vigenti. Nell'assumere un incarico professionale, il progettista contrae un'obbligazione del risultato. La prestazione del tecnico non è la sola stesura di un elaborato progettuale ben definito, ma il raggiungimento del risultato richiesto dal committente che si concretizza con la realizzazione dell'opera.

Esistono due categorie di responsabilità, quella contrattuale, legata all'inadempienza nei confronti del contratto stipulato con il committente, e quella di compimento di fatto illecito, nel caso di gravi omissioni compiute nella redazione del progetto le cui conseguenze hanno generato danni a persone o cose.

 

Chi è il Direttore dei Lavori? Quali sono i compiti e le responsabilità?

Il direttore dei lavori è una figura obbligatoria nello svolgimento dei lavori sia privati che pubblici.

Il direttore dei lavori ha la responsabilità di verificare la rispondenza dell’opera al progetto, delle prescrizioni di esecuzione dei lavori, della qualità dei materiali utilizzati, nonché, della posa in opera che deve essere effettuata a regola d’arte.

Il direttore dei lavori, deve essere una figura totalmente indipendente dall’impresa costruttrice, capace di assumere decisioni in nome del committente al fine di portare a compimento l’opera approvata.

 

Pronto Ingegnere, esaminati tutti i documenti del caso, è in grado redige un preventivo gratuito dettagliato nel quale vengono indicate le fasi, i tempi e i costi necessari per le attività di progettazione e direzione lavori.

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Normativa di riferimento:

D.P.R. n. 380/2001

Legge Regionale n. 23/1985

Legge Regionale n. 47/1985

– Legge Regionale n. 8/2015

– D. Lgs n. 81/2008

 

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Cambio di destinazione d’uso

CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO

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Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

Dal punto di vista urbanistico la destinazione d’uso definisce le modalità e le finalità d’uso di un immobile che può essere ad esempio residenziale, artigianale, commerciale, industriale, etc.

 

Chi ricorre al cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Al cambio di destinazione d'uso ricorre chiunque voglia modificare la destinazione dell'immobile di proprietà a seguito di variate esigenze e necessità personali.

Questo permette, per esempio, di adibire un immobile usato come abitazione a locale artigianale o viceversa.

 

Quali sono le novità introdotte dal Decreto Sblocca Italia?

Il Decreto Legge n. 133 del 12.09.2014 (Decreto "Sblocca Italia") è stato convertito con modifiche dalla Legge n. 164 del 11.11.2014. Quest'ultima inserisce nel testo del D.P.R 380/2001, l'art. 23-ter, che regola e introduce quattro categorie funzionali di destinazione urbanistica attraverso due tipologie differenti del mutamento di destinazione d'uso degli immobili: rilevante e non rilevante.

 

Quali sono le categorie funzionali introdotte?

In Sardegna, la Legge Regionale n. 8/2015 ha sostituito l'art. 11 sui "Mutamenti della destinazione d'uso" della Legge Regionale n. 23/1985, superando in parte le modifiche del Decreto Sblocca Italia, individua le seguenti categorie funzionali:

–  Residenziale, ivi compresi i servizi strettamente connessi alla residenza;

–  Turistico – Ricettiva;

–  Artigianale e Industriale;

–  Direzionale, commerciale e socio-sanitaria;

–  Agricolo – zootecnica.

 

Per il Comune di Cagliari, ad esempio, appartengono alla categoria:

–  Residenziale, ivi compresi i servizi strettamente connessi alla residenza: le abitazioni, le autorimesse private e gli studi professionali;

–  Turistico – Ricettiva: le strutture ricettive di tipo alberghiero, le abitazioni collettive come i collegi, i convitti, i conventi, locali da ballo, multisale, cinema, etc.;

–  Artigianale e Industriale: artigianato di servizio alla residenza e alle attività urbane e tutte le attività di tipo artigianale che sviluppino e non lavorazioni che comportino esigenze depurative specifiche;

–  Direzionale, commerciali e socio-sanitaria: gli istituti secondari, le scuole professionali, le sedi politiche, le sedi di ricerca, gli esercizi commerciali di tipo alimentare e non vendita al dettaglio, i magazzini, i depositi per vendite all'ingrosso, i ristoranti, i bar, ospedali, cliniche, laboratorio analisi, etc.;

   Agricolo – zootecnica, aree destinate a coltivazione e pascoli con edificabilità ridotta.

 

Quali sono le differenze tra mutamento d'uso rilevante e non rilevante?

Si configura come mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria che comporta il passaggio ad una diversa categoria funzionale.

Nel caso in cui il mutamento della destinazione d'uso avvenga all'interno della stessa categoria funzionale, tale cambiamento è definito non rilevante e può essere sempre consentito, fatta salva una diversa indicazione prevista da leggi regionali e comunali.

 

Come si effettua il cambio di destinazione d'uso?

Prima di procedere alla comunicazione di mutamento di destinazione urbanistica dell'immobile occorre valutare la possibilità di eseguirlo: il mutamento della destinazione d'uso è disciplinato dallo strumento urbanistico comunale PUC e dalle norme tecniche di attuazione e dagli eventuali piani attuativi. Bisogna inoltre verificare che anche il regolamento condominiale contrattuale, eventualmente presente, consenta quella particolare destinazione d'uso.

 

Una volta eseguita questa valutazione preliminare, le scelte a disposizione del soggetto interessato si differenziano a seconda che ci si trovi nella tipologia di mutamento della destinazione d'uso non rilevante o rilevante.

 

La procedura edilizia da utilizzare è regolamentata dall'art. 11 della L.R. 23/1985. Per il mutamento d'uso:

–   non rilevante, ossia il mutamento che avviene all'interno della stessa categoria funzionale, è sufficiente darne comunicazione mediante il SUAPE al comune in cui è localizzato l'immobile .

–   rilevante, ossia il mutamento che comporta il passaggio a una diversa categoria funzionale, la situazione risulta un pò più articolata. Occorrerà verificare di volta in volta, secondo le categorie funzionali interessate e i regolamenti edilizi comunali, quale procedura seguire. In generale sarà soggetta alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività, che andrà richiesta attraverso apposita istanza telematica, attraverso il SUAPEal comune in cui è localizzato l'immobile. 

n.b.: Al fine di favorire il recupero e la rivitalizzazione dei centri storici, nella zona omogenea A è sempre consentito il mutamento di destinazione d'uso da Residenziale a Turistico – Ricettiva anche se tali categorie funzionali sono differenti.

n.b.: Il cambio di destinazione d’uso senza i titoli autorizzativi si configura come un abuso edilizio.

 

Che cosa bisogna fare al termine dei lavori?

Al termine dei lavori il tecnico incaricato della direzione dei lavori dovrà:

–  comunicare all'amministrazione comunale la data di ultimazione lavori;

–  presentare in Catasto una variazione catastale in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle tasse;

–  richiedere al Comune il nuovo certificato di agibilità, allegando tutta la documentazione richiesta.

 

Quanto costa?

Il costo dell’operazione di cambio di destinazione d’uso è estremamente variabile; bisognerà infatti considerare:

1.  Eventuali lavori da eseguire;

2.  L’onorario di un professionista che dovrà redigere la pratica urbanistica, la  Direzione dei Lavori e la pratica catastale;

3.  Gli oneri di concessione (eventuali);

4.  Tasse e imposte catastali.

 

Pronto Ingegnere, acquisita tutta la documentazione tecnica urbanistica e catastale, è in grado di redigere un preventivo gratuito di spesa in tempi celeri. Chiedi un preventivo allo sportello o qui.

 

Norme di riferimento

D.P.R. 380/2001 e successive modificazioni e integrazioni

Decreto n.133/2014 convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014

L.R. 23/1985

Frazionamento di appartamenti

 

FRAZIONAMENTO/ACCORPAMENTO URBANISTICO DI IMMOBILI

 

Frazionamento2-1024x1024Quali sono le novità?

L'art. 17 della Legge n. 164/2014 di conversione del Decreto "Sblocca Italia" (Decreto Legge 133/2014) ha introdotto numerose novità alla disciplina dell'edilizia privata ed urbanistica attraverso la semplificazione delle procedure edilizie.

Tra le novità introdotte della Legge, si ritiene opportuno evidenziare le modifiche introdotte nella definizione della manutenzione straordinaria.

 

Che modifica comporta?

Questa modifica ha permesso di far rientrare nella categoria degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria anche gli interventi consistenti nel frazionamento e nell'accorpamento delle unità immobiliari (sempre che i lavori non riguardino le parti strutturali dell'unità immobiliare).

 

Come si richiede?

Per gli interventi così classificati, basterà:

–   trasmettere, telematicamente, attraverso la procedura del SUAPE, al Comune di competenza, una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) accompagnata da una specifica relazione, a firma del tecnico abilitato, che asseveri che le opere realizzate sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e attesti il rispetto delle leggi con riferimento alle norme di sicurezza statica, igienico – sanitarie, etc.

Il frazionamento di un immobile faciliterà soprattutto la situazione di chi ha messo in vendita quadrilocali e ville e non riesce a trovare acquirenti. Negli ultimi anni, infatti, il mercato di queste tipologie di abitazione ha subito un notevole calo, mentre sopravvive il mercato dei bilocali.

 

Quali sono gli svantaggi?

La nuova normativa sul frazionamento ha apportato certamente degli svantaggi ai proprietari, poiché ha modificato il regime fiscale relativo all'IVA; non trattandosi più di ristrutturazione edilizia non si può più applicare l'iva al 4%. Ad oggi si applica l'iva al 10%.  

 

Pratica edilizia: SCIA

In Sardegna l'art. 10 della Legge Regionale n. 23/1985, è stato modificato dalla Legge Regionale n. 8/2015 il quale specifica che per interventi di manutenzione straordinaria sarà necessario trasmettere all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) da parte di un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la proprio responsabilità, la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché la compatibilità con la normativa in materia sismica e quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi siano parti strutturali dell'edificio interessate. La comunicazione dovrà contenere anche i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

La presentazione della SCIA permette pertanto di iniziare immediatamente con gli interventi edilizi portando ad una notevole semplificazione in termini di tempi. Dal 13 marzo 2017, la trasmissione della pratica, avviene telematicamente mediante il SUAPE.

 

Omessa SCIA: quali sono le conseguenze?

Per completezza dell'argomento trattato, si ritiene opportuno precisare che, ai sensi dell'art. 14 della Legge Regionale n. 23/1985, l'esecuzione di opere in assenza di SCIA o in difformità da essa comporta una sanzione pecuniaria in misura non inferiore a 500 euro.

 

Occorre valutare altri aspetti?

Si. Per frazionare un immobile è necessario trovare un posto auto per ogni nuova unità immobiliare. La norma regionale consente la monetizzazione dei posti auto per ottener più facilmente i frazionamenti, rimandando ai regolamenti comunali le modalità di applicazione. In alcuni comuni è possibile sostituire con un corrispettivo monetario la dotazione di parcheggi, qualora questi non siano reperibili nel lotto di appartenenza”. Si potranno così realizzare due o più appartamenti più piccoli dividendone uno più esteso, con maggiore facilità rispetto al passato.

Il denaro incassato dal Comune con queste operazioni sarà comunque destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici.

 

Quali sono i costi?

La SCIA, essendo un titolo abilitativo, non è onerosa, e là dove previsto, applicano dei diritti di segreteria.

Oltre all'eventuale costo dei diritti di segreteria, bisogna prevedere anche il costo del professionista che dovrà provvedere alla redazione della documentazione da allegare alla SCIA quali l'asseverazione e gli elaborati progettuali.

 

Pronto Ingegnere predispone il progetto di frazionamento e cura la pratica edilizia da trasmettere al Comune, svolge la Direzione lavori, predispone le variazioni catastali e richiede il rilascio del nuovo certificato di agibilità.

 

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