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Progettare la propria casa

di Arch. Elisa Tosi

PROGETTARE LA PROPRIA CASA

 

La progettazione della propria casa può richiedere molto tempo. Nonostante gli anni passati a immaginare, pianificare e ideare soluzioni ottimali, è sempre più frequente che si arrivi impreparati al momento di realizzare i propri desideri. Si rischia di dover imparare dagli errori strada facendo, optando per scelte sbagliate e compromettendo la buona riuscita del progetto.

La normativa vigente prevede la presenza di un progettista (qui dove avere informazioni sui titoli abilitativi e i nostri servizi) ma è da sottolineare che il professionista sarà figura indispensabile per guidare nel dedalo delle infinite possibilità di scelta, traducendo le vostre necessità in scelte funzionali ed esteticamente azzeccate (qui dove contattarci per un preventivo gratuito).

Bisognerebbe avere una visione di insieme, ossia convogliare le proprie idee in un progetto unitario, dove gli elementi si fondano in armonia ed equilibrio, creando un ambiente con un carattere unico e dotato di un’atmosfera confortevole. Questo è il principio su cui si fonda qualsiasi attività di progettazione.

A seguire troverete alcuni spunti che spero possano aiutare a rendere questa esperienza entusiasmante, evitando situazioni frustranti.

 

GLI ELEMENTI PRINCIPALI

La luce L’illuminazione artificiale è spesso tralasciata perché considerata marginale. A questa è stato attribuito il ruolo di “spalla”, ma in realtà una buona progettazione deve garantire un’adeguata illuminazione durante tutto l’arco della giornata, creando equilibri con piacevoli sovrapposizioni tra le due fonti di luce diretta e indiretta.


I colori Al colore riconosco un ruolo principe nel conferire carattere ad un ambiente. Ma c’è il rischio di lasciarsi trasportare e finire con un’accozzaglia di colori “stonati” in giro per casa. Va detto che il colore non è solo un elemento decorativo con cui rendere gli ambienti più gradevoli, ma è parte integrante dell’atmosfera e necessita di una vera progettazione, tramite lo studio e la realizzazione di una tavolozza colori.


I materiali La scelta dei materiali può cambiare radicalmente l’effetto finale e dovremmo anche qui avere un’idea di insieme. L’accostare differenti materiali dello stesso colore, ma con finitura diversa (liscio/ruvido oppure opaco/lucido), può creare un’atmosfera unica e dotata di grande forza evocativa.

 


L’ubicazione Ossia l’insieme di elementi che circoscrivono e caratterizzano l’ambiente in cui l’immobile si trova è un fattore da considerare. Le preesistenze, il contesto, le caratteristiche architettoniche divengono elementi guida che suggeriscono soluzioni e scelte da adottare.​

Concludendo La realizzazione della propria casa, che avvenga con una ristrutturazione o con una nuova edificazione, è un viaggio entusiasmante da percorrere insieme, dove progettista e committente si prendono per mano in un rapporto di reciproca fiducia e grande capacità di ascolto. Un progettista non imporrà mai le proprie scelte, ma sarà quella figura che vi aiuterà a trovare le soluzioni migliori per le vostre esigenze mettendo a disposizione professionalità e competenze. Non mi resta che aspettarvi qui per questo viaggio appassionante.

 

La ricerca e l’acquisto della casa ideale

 

di Arch. Elisa Tosi

LA RICERCA E L’ACQUISTO DELLA CASA IDEALE

 

L'acquisto della casa è una di quelle tacche che si segnano sull'asta della vita una sola volta. Diciamo due, se si è fortunati e soprattutto danarosi. In qualsiasi situazione voi siate, sarete accompagnati dalla paura di sbagliare e dallo smarrimento per le innumerevoli proposte immobiliari che vi troverete a vagliare.

Il timore più comune è di non riuscire a scovare la fregatura dietro a quella casa apparentemente perfetta.

Dove cercare? Quali i primi passi? Cosa controllare? E soprattutto, quanto spenderete alla fine?

 

PRIMI PASSI

L’elenco che seguirà potrà apparire banale, in realtà le risposte che vi darete faciliteranno notevolmente la cernita, limitando la frustrazione di una ricerca troppo vaga e infruttuosa.

1. Stabilite un budget e evitate di visitare case con un costo che non potrete affrontare. Conoscete "Abito da sposa cercasi"? Avete presente la perplessità delle assistenti nel mostrare abiti troppo costosi per il portafoglio delle future spose? Ecco, per le case vale lo stesso. Se commetterete l'errore di vedere una casa per un budget più alto, ciò che otterrete sarà di desiderare ciò che non potrete avere.

2. Cerca di capire che cosa vuoi Un loft? Una casa con giardino? Tre camere da letto? Un appartamento in centro? Scegli la tipologia che più ti soddisfa, specificando cosa è irrinunciabile, cosa irrilevante e le eventuali caratteristiche che possono rappresentare un plusvalore (per esempio una terrazza o la possibilità di parcheggio). 

3. Scegli la zona Sarà un fattore determinante sia per il valore economico che per le caratteristiche che può offrire. A parità di costo gli appartamenti in centro risulteranno più piccoli rispetto a quelli in zone periferiche, che però saranno più poveri di servizi.

 

COSA GUARDARE

Un momento cruciale è quello della visita dell'immobile. Richiedete una planimetria se possibile, che sarà preziosa in un secondo momento per le valutazioni.

Ma su cosa concentrarsi durante la visita?

1. Le parti comuni Lo stato e la manutenzione di un vano scala o dell'ingresso, possono raccontarci tanto della vita condominiale, dove il rispetto e l'ordine sono alla base di una felice convivenza

2. Mai fermarsi alla prima impressione Visitate la zona della casa che vi ha rapito il cuore in diversi momenti della settimana e della giornata, per esempio in orario di lavoro e la sera dopo cena o nel weekend. Il piacevolissimo quartiere tranquillo e quasi famigliare, al tramonto si può trasformare nel centro gravitazionale delle più svariate attività illecite o nel cuore della movida cittadina.

3. Impianto di riscaldamento Oltre a verificare che ne abbia uno, chiarite se è centralizzato o autonomo. Questa caratteristica, infatti, può incidere notevolmente sulla tua futura bolletta.

4. Spese condominiali Si può passare da una cifra accessibile ad un un budget famigliare a cifre da capogiro. Se si ha intenzione di presentare un'offerta, consiglio un incontro con l'amministratore di condominio, per accertarsi che non vi siano morosi o lavori onerosi di manutenzione in programma.

5. L'esposizione e l'orientamento Spesso questi aspetti vengono sottovalutati. In realtà possono rendere una casa accogliente e calda o tremendamente fredda, umida e con riscaldamento sempre acceso.

6. Le finiture Durante una visita si è rapiti dalla disposizione degli spazi, prestando poca attenzione a quei particolari che possono davvero fare la differenza. Pavimenti, infissi e serramenti sono elementi fondamentali per una buona vivibilità dell’immobile.

7. Pertinenze accessorie Capire se oltre alle quattro mura avrai diritto anche ad una cantina, un parcheggio o un balcone o peggio, se l'immobile è soggetto a qualche tipo di servitù: può capitare che un appartamento al piano terra con lastrico di proprietà, abbia anche una servitù di passaggio per l'intero condominio.

 

COSA VERIFICARE

Questo è un passaggio che non si potrà affrontare autonomamente. Sarà opportuno rivolgersi ad un tecnico (qui come contattarci), che vi aiuti a verificare che l'immobile sia regolare, per evitare brutte sorprese che possono portare anche all’impossibilità di stipulare l’atto di acquisto a di acquistare un immobile difettato. Qui puoi trovare alcune informazioni in più e qui qualche chiarimento tecnico.

Ecco cosa verificare:

1. Regolarità edilizia ed urbanistica da controllare presso le amministrazioni competenti;

2. Regolarità catastale;

3. Situazione ipotecaria;

4. Certificato di Agibilità, documento davvero indispensabile;

5. Attestato di Prestazione Energetica: L’A.P.E. dovrà essere allegato al contratto di vendita.

 

QUANTO SPENDERÒ?

Di seguito elencherò approssimativamente i costi da aggiungere al prezzo di acquisto di un immobile.

1. Costi fiscali Compresi in una forbice tra il 3% e il 10% del costo di acquisto, a cui andranno sommati costi fissi, di circa 500 €;

2. Il notaio Il suo onorario si aggirerà tra l'1,5% al 3% del costo di acquisto e dipenderà da fattori diversi.

3. L'agenzia immobiliare E’ un costo da tenere in conto se vi avvallerete di un intermediario per la ricerca dell’immobile. La loro percentuale varia da un 3% ad un 4% del costo dell'immobile. A questa percentuale andrà sommato un 22% di IVA.

4. Rinfrescare la nuova casa E’ inevitabile che una volta acquistata si senta la necessità di renderla propria. Se avrete acquistato un immobile nuovo ed abitabile i costi saranno modesti. Se invece la nuova casa avrà bisogno di essere ristrutturata o semplicemente ammodernata, dovrete aggiungere questa spesa. Qui dove chiedere un preventivo e qui dove verificare i servizi che possiamo offrire.

5. Il trasloco potrete farlo in autonomia o rivolgervi ad un’impresa professionale, in tal caso anche questi saranno costi aggiuntivi.

 

Non sottovalutate l’assistenza di un tecnico, che potrà assistervi nella verifica dell’idoneità e regolarità dell’immobile scelto, evitando brutte sorprese, ma soprattutto aiutandovi con una progettazione consapevole e mirata per rendere accogliente la vostra casa.

 

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Servizi strettamente connessi alla residenza

pdc e caldaie

INSTALLAZIONE DI POMPE DI CALORE E CALDAIE A GAS

Autorizzazione pdc

Il cittadino che intende installare un impianto con pompa di calore e/o una caldaia a gas deve predisporre apposita comunicazione di inizio lavori.

Le norme e i requisiti da  rispettare sono quelli previsti dal Regolamento Edilizio Comunale e dalla normativa vigente.

La modulistica e la documentazione da allegare alla richiesta di autorizzazione varia a seconda del Comune di riferimento.

Per ridurre l’impatto visivo dell’impianto è consigliabile installare le pompe di calore:

  • sul pavimento dei balconi, in modo che siano mascherate dai parapetti;

  • su prospetto principale mascherate con griglie dello stesso colore della facciata o con l’utilizzo di altri accorgimenti allo scopo di limitarne l’impatto visivo;

  • su prospetto interno, non prospiciente alla strada.

 

Per lo scarico dei fumi della caldaia a gas si ricorda che dal 1 settembre 2013, ai sensi della Legge n. 90/2013, è permesso solo lo scarico a tetto. In particolare, l'art. 17-bis "Requisiti degli impianti termici", al comma 9 stabilisce che: "gli impianti termici installati successivamente al 31 agosto 2013 devono essere collegati ad appositi camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell'edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente”.

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tende

INSTALLAZIONE DI TENDE

Autorizzazione tenda

Il cittadino che intende installare o sostituire una tenda fissa o mobile deve richiedere apposita autorizzazione.

Le norme e i requisiti da rispettare sono quelli previsti dal Regolamento Edilizio Comunale e dalle disposizioni del Codice della strada.

La modulistica e la documentazione da allegare alla richiesta di autorizzazione varia a seconda del Comune di riferimento.

Chi intende installare una tenda con scritta pubblicitaria è soggetto al pagamento dell'imposta di pubblicità.

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Installazione di insegne

INSTALLAZIONE DI INSEGNE

Autorizzazione insegna

UTENTE PRIVATO

Il cittadino che intende installare o rinnovare l'esposizione di insegne o altri mezzi pubblicitari deve richiedere apposita autorizzazione edilizia.

Le norme e i requisiti da rispettare sono  quelli previsti nel Regolamento Edilizio Comunale.

La modulistica, la validità e la documentazione da allegare alla richiesta di autorizzazione varia a seconda del Comune di riferimento.

 

TITOLARE DI ATTIVITA’ PRODUTTIVA

Il rappresentante o titolare di qualsiasi attività produttiva che intende effettuare l'installazione di insegne o cartelli pubblicitari di qualsiasi tipo (striscioni, stendardi, cartelli, insegne, teli pittorici, vetrine, paline, orologi, ecc.) nel territorio sardo deve presentare una DUAAP al Comune di competenza, ai sensi dell'art. 1, comma 21, della L.R. n. 3 del 05/03/2008.

La DUAAP dovrà essere corredata:

  • dalla dichiarazione di conformità dell'insegna alle norme ed ai regolamenti vigenti, da redigersi a cura di un tecnico abilitato munito di idonea polizza per la responsabilità professionale, sul modello A16;

  • dagli elaborati grafici che indichino chiaramente l'immagine, i caratteri e le dimensioni riportati all'interno dell'insegna, targa, o di qualunque altro supporto contenente il messaggio pubblicitario;

  • da un estratto della mappa catastale e del PUC contenenti l'individuazione del punto di installazione.

Il procedimento, salvo non vi siano aspetti particolari rientranti nella previsione di cui al comma 24 della LR 3/2008, è in immediato avvio.

Poiché l’installazione di una insegna rientra pienamente nella categoria delle opere edili, sarà necessario comunicare (attraverso piattaforma SUAP) sia l’inizio dei lavori che la loro ultimazione.

Nel caso di insegne o cartelli da installare su area pubblica, la relativa concessione deve essere acquisita prima della presentazione della DUAAP o della richiesta di autorizzazione. Chi intende installare un'insegna è soggetto al pagamento del relativo canone (se dovuto per oggetto su suolo pubblico) e dell'imposta di pubblicità.

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verifiche urbanistiche

 RICERCHE E VERIFICHE URBANISTICHE

 

Prima di acquistare un immobile è necessario verificare la congruità edilizia ed urbanistica del bene. Nell’atto di acquisto è obbligatorio indicare, pena la nullità dell’atto, gli estremi dell’Autorizzazione/Concessione Edilizia e del Certificato di Agibilità, oltre a una dichiarazione sulla regolarità costruttiva delle opere.

Tuttavia queste informazioni non danno concrete indicazioni sulla reale corrispondenza tra la planimetria del progetto approvato e lo stato di fatto dell’immobile, né garantisce l’assenza di opere realizzate abusivamente.

Una corretta indagine, eseguita da un tecnico esperto, prevede un sopralluogo nell’immobile per la constatazione dello stato di fatto, l’acquisizione presso i pubblici uffici di tutta la documentazione depositata agli atti e l’accertamento della rispondenza tra stato di fatto e documentazione approvata. Rilevare per tempo le irregolarità e i vizi presenti tutela sia il compratore che il venditore dell’immobile.

Per un preventivo gratuito o ulteriori informazioni non esitate a contattarci.

 

verifiche catastali

RICERCHE E VERIFICHE CATASTALI

 

Attraverso le visure e le planimetrie catastali (accessibili solo mediante delega del proprietario) è possibile controllare la descrizione dell'immobile e dei suoi accessori (cantina, garage, posto auto, etc..), nonchè verificare che lo stesso sia intestato al venditore o se questi lo possiede in comunione o in comproprietà. Inoltre è possibile verificare la rendita catastale dell'immobile.

Per i proprietari che si apprestano a vendere il proprio immobile esiste l’obbligo di regolarizzare i dati catastali che dovranno essere indicati nei rogiti per le compravendite.

Gli atti pubblici aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Se un immobile non è, allo stato di fatto, corrispondente alle schede catastali (la planimetria catastale deve riportare fedelmente il "disegno" della casa come è in realtà) lo stesso immobile non si può vendere (l’atto sarebbe nullo). Inoltre i dati catastali devono essere esattamente intestati alla proprietà dell’immobile.

Per un preventivo gratuito o ulteriori informazioni non esitate a contattarci.

 

VERIFICHE NOTARILI E IPOTECARIE

RICERCHE E VERIFICHE NOTARILI E IPOTECARIE

 

La prima cosa da fare prima di acquistare un immobile, al fine di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare l’atto di compravendita, è quella di accertare la presenza di eventuali gravami di natura volontaria (ad esempio i mutui), di natura pregiudizievole (ad esempio le ipoteche legali, giudiziali e i pignoramenti), o l’esistenza di eventuali diritti passivi di terzi (servitù, obblighi, convenzioni).

L’accertamento consiste nell’ispezione ipotecaria nella quale sono riportati sia i passaggi di proprietà sia i gravami registrati nell'arco di un ventennio.

Le visure ipotecarie contengono i dati anagrafici del proprietario, l’ubicazione e i dati catastali, l’atto di provenienza in forza del quale il nominativo risulta proprietario del bene immobile, il regime e la quota di proprietà, le ipoteche o pregiudizievoli che gravano sul bene immobile.

Il team di Pronto Ingegnere può verificare in breve tempo queste informazioni e può fornirvi in tempo reale la visura ipotecaria.

Per ulteriori informazioni o un preventivo gratuito potete contattarci telefonicamente, venire allo Sportello in Via Sonnino n. 70 a Cagliari o cliccare qui.

VERIFICHE PREVENTIVE ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

 

VERIFICHE PREVENTIVE ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

 

compravenditaPrima dell’acquisto di un immobile (ovvero prima della firma del contratto) è consigliabile che l’acquirente effettui tutte le verifiche utili a mettere in luce eventuali vizi di natura notarile, edilizia, catastale, tecnico-amministrativo che potrebbero compromettere in futuro il pieno godimento della proprietà.

Pronto Ingegnere si occupa di effettuare queste verifiche per conto dell’acquirente, in particolare effettua:

  • Ricerche e verifiche notarili e ipotecarie. Infatti è necessario che la continuità storica della proprietà sia verificata per almeno il ventennio precedente, e che non ci siano gravami ipotecari sull’immobile.

  • Ricerche e verifiche catastali. La normativa attuale prescrive che ci sia piena e precisa rispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale.

  • Ricerche e verifiche urbanistiche. Per gli immobili costruiti dopo il 1967 vi è l’obbligo da parte del venditore di allegare all’atto il certificato di agibilità. E’ comunque importante, anche in presenza dell’agibilità, accertare la corrispondenza tra il progetto approvato depositato in Comune e lo stato di fatto, per verificare che non vi siano difformità che possano configurare situazioni di difformità edilizia.

È consigliabile che l’acquirente, prima dell’acquisto dell’immobile, non si limiti alle sole valutazioni estetiche, ma che si ricordi di verificare lo stato di manutenzione delle parti edilizie (muri, pavimenti, serramenti), nonchè l’efficienza e l’idoneità degli impianti tecnologici (elettrico, termico, gas domestico, idrosanitari, scarichi), siano essi centralizzati od autonomi. Oltre alla verifica del funzionamento degli impianti, sarebbe opportuno accertarsi che essi rispondano alle regole di sicurezza e siano oggetto di manutenzione periodica (sarebbe bene farsi consegnare copia del libretto d’uso e manutenzione degli impianti o della centrale termica in modo da verificare i controlli periodici effettuati).

Per quanto riguarda gli impianti elettrico, radiotelevisivo, di riscaldamento e/o climatizzazione, idrico, sanitario, del gas, di sollevamento persone, antincendio, di apertura cancelli, etc., la normativa prevede obblighi di certificazione per quelli installati dopo il 27/3/2008, con emissione di un progetto dell’impianto e di una dichiarazione di conformità (emessi dall'installatore ai sensi del DM 37/2008).

Per gli impianti realizzati tra il 1990 e il 2008, l'obbligo di certificazione vige solo se previsto dalla legge in vigore in quel periodo (legge 46/90 inerente in special modo gli impianti elettrici ed elettronici). Per questi impianti, se manca documentazione, è possibile farsi rilasciare (previa verifica tecnica) una dichiarazione di rispondenza, ai sensi del DM 37/2008, che sostituisce in tutto quella di conformità.

Se l'impianto elettrico è precedente al 1990 bisogna verificare almeno la presenza di un interruttore salvavita ed accertarsi che i cavi e le prese a spina siano protetti contro i contatti diretti.

Nonostante non ci sia l’obbligo da parte del venditore di allegare suddetta documentazione al contratto di compravendita, è opportuno che l’acquirente ne prenda visione o si faccia consegnare una copia dall’attuale proprietario.

Per quanto riguarda l'impianto del gas domestico, è necessario accertare l'esistenza della ventilazione necessaria nei locali interessati, l'integrità e l'idoneità di raccordi flessibili e delle fascette stringitubo, provvedendo a sostituire quanto necessario.

Per quanto riguarda la canna fumaria sarebbe opportuno verificare che non sia intasata o deteriorata.

Tutte le ricerche, i controlli e le verifiche potranno essere effettuate da Pronto Ingegnere.

Per un preventivo gratuito non esitate a contattarci!

 

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