Frazionamento di appartamenti

 

FRAZIONAMENTO/ACCORPAMENTO URBANISTICO DI IMMOBILI

 

Frazionamento2-1024x1024Quali sono le novità?

L'art. 17 della Legge n. 164/2014 di conversione del Decreto "Sblocca Italia" (Decreto Legge 133/2014) ha introdotto numerose novità alla disciplina dell'edilizia privata ed urbanistica attraverso la semplificazione delle procedure edilizie.

Tra le novità introdotte della Legge, si ritiene opportuno evidenziare le modifiche introdotte nella definizione della manutenzione straordinaria.

 

Che modifica comporta?

Questa modifica ha permesso di far rientrare nella categoria degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria anche gli interventi consistenti nel frazionamento e nell'accorpamento delle unità immobiliari (sempre che i lavori non riguardino le parti strutturali dell'unità immobiliare).

 

Come si richiede?

Per gli interventi così classificati, basterà:

–   trasmettere, telematicamente, attraverso la procedura del SUAPE, al Comune di competenza, una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) accompagnata da una specifica relazione, a firma del tecnico abilitato, che asseveri che le opere realizzate sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e attesti il rispetto delle leggi con riferimento alle norme di sicurezza statica, igienico – sanitarie, etc.

Il frazionamento di un immobile faciliterà soprattutto la situazione di chi ha messo in vendita quadrilocali e ville e non riesce a trovare acquirenti. Negli ultimi anni, infatti, il mercato di queste tipologie di abitazione ha subito un notevole calo, mentre sopravvive il mercato dei bilocali.

 

Quali sono gli svantaggi?

La nuova normativa sul frazionamento ha apportato certamente degli svantaggi ai proprietari, poiché ha modificato il regime fiscale relativo all'IVA; non trattandosi più di ristrutturazione edilizia non si può più applicare l'iva al 4%. Ad oggi si applica l'iva al 10%.  

 

Pratica edilizia: SCIA

In Sardegna l'art. 10 della Legge Regionale n. 23/1985, è stato modificato dalla Legge Regionale n. 8/2015 il quale specifica che per interventi di manutenzione straordinaria sarà necessario trasmettere all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) da parte di un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la proprio responsabilità, la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché la compatibilità con la normativa in materia sismica e quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi siano parti strutturali dell'edificio interessate. La comunicazione dovrà contenere anche i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

La presentazione della SCIA permette pertanto di iniziare immediatamente con gli interventi edilizi portando ad una notevole semplificazione in termini di tempi. Dal 13 marzo 2017, la trasmissione della pratica, avviene telematicamente mediante il SUAPE.

 

Omessa SCIA: quali sono le conseguenze?

Per completezza dell'argomento trattato, si ritiene opportuno precisare che, ai sensi dell'art. 14 della Legge Regionale n. 23/1985, l'esecuzione di opere in assenza di SCIA o in difformità da essa comporta una sanzione pecuniaria in misura non inferiore a 500 euro.

 

Occorre valutare altri aspetti?

Si. Per frazionare un immobile è necessario trovare un posto auto per ogni nuova unità immobiliare. La norma regionale consente la monetizzazione dei posti auto per ottener più facilmente i frazionamenti, rimandando ai regolamenti comunali le modalità di applicazione. In alcuni comuni è possibile sostituire con un corrispettivo monetario la dotazione di parcheggi, qualora questi non siano reperibili nel lotto di appartenenza”. Si potranno così realizzare due o più appartamenti più piccoli dividendone uno più esteso, con maggiore facilità rispetto al passato.

Il denaro incassato dal Comune con queste operazioni sarà comunque destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici.

 

Quali sono i costi?

La SCIA, essendo un titolo abilitativo, non è onerosa, e là dove previsto, applicano dei diritti di segreteria.

Oltre all'eventuale costo dei diritti di segreteria, bisogna prevedere anche il costo del professionista che dovrà provvedere alla redazione della documentazione da allegare alla SCIA quali l'asseverazione e gli elaborati progettuali.

 

Pronto Ingegnere predispone il progetto di frazionamento e cura la pratica edilizia da trasmettere al Comune, svolge la Direzione lavori, predispone le variazioni catastali e richiede il rilascio del nuovo certificato di agibilità.

 

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