Tabelle millesimali

 TABELLE MILLESIMALI

 

                                                     tabelle millesimali

Le tabelle millesimali costituiscono uno strumento necessario per la ripartizione delle spese all'interno del condominio.

 

Cosa sono e a cosa servono i millesimi?

I millesimi consentono di misurare l'interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell'edificio in proporzione al valore dell'unità immobiliare di cui egli è proprietario; costituiscono l'unità di misura della proprietà condominiale.

 

 Come si determinano i millesimi?

Per determinare e accertare i valori millesimali di un condominio è necessario misurare la superficie reale di ogni singola unità immobiliare che verrà poi rapportata, in millesimi, all'intero edificio. La valutazione dei millesimi avviene sulla base delle singole superfici reali delle unità immobiliari attraverso l'influenza di coefficienti di riduzione (o di aumento) che modificano le superfici in funzione degli effettivi utilizzi delle stesse.

I coefficienti di riduzione (o di aumento), che trasformano le superfici o i volumi delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono scelti da un tecnico chiamato a redigere la cosiddetta tabella millesimale.

 

 Quali coefficienti si utilizzano per valutare i millesimi di proprietà?

In generale, i coefficienti utilizzati per valutare i millesimi di proprietà sono:

  • il coefficiente di destinazione viene utilizzato per valutare gli spazi costituenti la singola unità immobiliare in relazione alla sua reale utilità. A titolo esemplificativo, è chiaro che il valore di uno spazio destinato ad accessorio (corridoio, disimpegno, etc.) in relazione alla utilizzazione, non può avere, nella valutazione, lo stesso valore di un stanza (camera, soggiorno, cucina, etc.);

  • il coefficiente di piano deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano una unità immobiliare per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore rispetto ad altre, e deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo che ne deriva da questo fatto (comodità di accesso, appetibilità commerciale, rumorosità, soggezione a venti, etc.);

  • il coefficiente di orientamento considera i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, e permette di valutarne gli effetti in base alla quantità di sole, di illuminazione e di calore ricevuta;

  • il coefficiente di prospetto si riferisce alla caratteristica relativa ai maggiori o minori benefici che derivano ad un ambiente, rispetto ad altri, da un dato affaccio; è chiaro che tali benefici sono condizionati dall'ambiente esterno che circonda l'edificio in quanto l'affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile, su parchi, etc.;

  • il coefficiente di luminosità considera la quantità di luce che penetra all'interno di ogni singolo ambiente in relazione alla propria superficie finestrata. La luminosità è legata anche all'altezza del piano, all'orientamento e al rapporto tra la superficie illuminante e quella illuminata;

Quante tabelle esistono per un condominio?

In generale, oltre alla tabella generale di proprietà, la tabella A, necessaria per la ripartizione delle spese per le parti comuni, si redigono una serie di altre tabelle con cui si ripartiscono le spese di beni e servizi comuni in relazione all'uso di ciascun condomino: le tabelle d'uso.

 Le principali categoria di tabelle indispensabili per ciascun condominio sono:

  • la tabella A per la ripartizione delle spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell’edificio;

  • la tabella B relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale;

  • la tabella C relativa alla ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’ascensore;

  • la tabella D relativa alla ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’impianto di riscaldamento centrale.

  • Esistono poi delle tabelle specifiche per la ripartizione di particolari spese di manutenzione.

 

Qual è l'iter per la formazione delle tabelle millesimali?

Il codice civile prevede l'obbligatorietà della formazione del regolamento condominiale nei condomini con più di 10 partecipanti (art.1138 c.c.) e dell'allegazione delle tabelle millesimali (previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 del c.c.).

I millesimi di proprietà possono essere rettificati o modificati, in base al nuovo art. 69 del c.c. modificato dalla Legge n. 220 del 2012, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, del codice civile, nei seguenti casi:

  • quando risulta che sono conseguenza di errore;

  • quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo coso è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

 

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