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Cambio di destinazione d’uso

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

Dal punto di vista urbanistico la destinazione d’uso definisce le modalità e le finalità d’uso di un immobile che può essere ad esempio residenziale, artigianale, commerciale, industriale, etc.

Chi ricorre al cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Al cambio di destinazione d’uso ricorre chiunque voglia modificare la destinazione dell’immobile di proprietà a seguito di variate esigenze e necessità personali.

Questo permette, per esempio, di adibire un appartamento usato come abitazione a bed & breakfast o un ufficio ad abitazione.

Quali sono le novità introdotte dal Decreto Sblocca Italia?

Il Decreto Legge n. 133 del 12.09.2014 (Decreto “Sblocca Italia”) è stato convertito con modifiche dalla Legge n. 164 del 11.11.2014. Quest’ultima inserisce nel testo del D.P.R 380/2001, l’art. 23-ter, che regola e introduce quattro categorie funzionali di destinazione urbanistica attraverso due tipologie differenti del mutamento di destinazione d’uso degli immobili: rilevante e non rilevante.

Quali sono le categorie funzionali introdotte?

In Sardegna, la Legge Regionale n. 8/2015 ha sostituito l’art. 11 sui “Mutamenti della destinazione d’uso” della Legge Regionale n. 23/1985, superando in parte le modifiche del Decreto Sblocca Italia, individua le seguenti categorie funzionali:

  • Residenziale, ivi compresi i servizi strettamente connessi alla residenza;
  • Turistico – Ricettiva;
  • Artigianale e Industriale;
  • Direzionale, commerciale e socio-sanitaria;
  • Agricolo – zootecnica.

Sono definite, in riferimento a ciascuna categoria funzionale urbanisticamente rilevante, le seguenti destinazioni d’uso:

a) residenziale, compresi i servizi strettamente connessi alla residenza

  • RES_01 Abitazioni;
  • RES_02 Strutture ricettive extralberghiere (Bed & Breakfast, Residence, Boat & Breakfast, Domos, Case e appartamenti per le vacanze);
  • RES_03 Servizi strettamente connessi alla residenza;

b) turistico-ricettive

  • TR_01 Strutture ricettive alberghiere;
  • TR_02 Strutture ricettive extralberghiere (Case per ferie, Ostelli per la gioventù);
  • TR_03 Fabbricati per punti di ristoro;

c) artigianale e industriale

  • AI_01 Attività produttive di beni;
  • AI_02 Industria;
  • AI_03 Depositi e magazzini, indipendenti da altre destinazioni d’uso;

d) direzionale, commerciale e socio-sanitaria;

  • DIR_01 Uffici in genere;
  • DIR_02 Attività produttive di servizi;
  • DIR_03 Strutture per istruzione primaria, secondaria e università;
  • DIR_04 Strutture militari e penitenziarie;
  • DIR_05 Strutture di culto, religiose e di sepoltura;
  • DIR_06 Attrezzature e strutture per la cultura e congressuali;
  • DIR_07 Attrezzature e strutture per il tempo libero e per lo spettacolo, quali cinema, discoteche, teatri, ecc;
  • DIR_08 Attrezzature e strutture per lo sport, quali palestre, campi sportivi, ecc;
  • DIR_09 Attrezzature e strutture per la mobilità;
  • COMM_01 Medie strutture di Vendita;
  • COMM_02 Grandi strutture di Vendita;
  • COMM_03 Centri commerciali;
  • COMM_04 Parcheggi/autorimesse a fini di lucro;
  • SS_01 Attrezzature socio-sanitarie per persone e/o animali (ospedali, case di cura, ecc);
  • SS_02 Ambulatori e poliambulatori e centri sanitari specializzati per persone e/o animali;
  • SS_03 Centri per il recupero terapeutico e del disagio sociale;

e) Agricolo-zootecnica

  • AZ_01 Strutture, impianti e attrezzature per la produzione agricola/zootecnica/silvicoltura/acquacoltura/itticoltura;
  • AZ_02 Strutture e impianti produttivi agro-alimentari;
  • AZ_03 Strutture agrituristiche;

Quali sono le differenze tra mutamento d’uso rilevante e non rilevante?

Si configura come mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria che comporta il passaggio ad una diversa categoria funzionale.

Nel caso in cui il mutamento della destinazione d’uso avvenga all’interno della stessa categoria funzionale, tale cambiamento è definito non rilevante e può essere sempre consentito.

Come si effettua il cambio di destinazione d’uso?

Prima di procedere alla comunicazione di mutamento di destinazione urbanistica dell’immobile occorre valutare la possibilità di eseguirlo: il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, mentre, il mutamento della destinazione d’uso tra differenti categorie funzionali è disciplinato dallo strumento urbanistico comunale PUC e dalle norme tecniche di attuazione. Bisogna inoltre verificare che anche il regolamento condominiale contrattuale, eventualmente presente, consenta quella particolare destinazione d’uso.

Una volta eseguita questa valutazione preliminare, le scelte a disposizione si differenziano a seconda che ci si trovi nella tipologia di mutamento della destinazione d’uso non rilevante o rilevante.

Per il mutamento d’uso:

  • non rilevante, ossia il mutamento che avviene all’interno della stessa categoria funzionale, è sufficiente presentare, una comunicazione di cambio di destinazione d’uso al comune in cui è localizzato l’immobile mediante il SUAPE.
  • rilevante, ossia il mutamento che comporta il passaggio a una diversa categoria funzionale, la situazione risulta un pò più articolata. Occorrerà verificare la fattibilità del cambio d’uso In generale il soggetto interessato sarà tenuto a trasmettere una S.C.I.A. l’elaborato progettuale ed attestando la conformità della modifica che si intende portare a termine e agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti; esso andrà richiesto attraverso apposita istanza telematica al comune in cui è localizzato l’immobile attraverso il SUAPE.

n.b.: Il mutamento di destinazione d’uso rilevante eseguito contemporaneamente ad opere edili assume il connotato di ristrutturazione edilizia. Nel caso di interventi edilizi che non modificano la sagoma sarà comunque soggetto a SCIA.

n.b.: Al fine di favorire il recupero e la rivitalizzazione dei centri storici, nella zona omogenea A è sempre consentito il mutamento di destinazione d’uso da Residenziale a Turistico – Ricettiva anche se tali categorie funzionali sono differenti.

n.b.: Cambiare la destinazione d’uso senza i titoli autorizzativi si configura come un abuso edilizio.

Cosa sono i servizi strettamente connessi con la residenza?

Secondo la direttiva della Regione Sardegna allegata delibera della Giunta Regionale n. 52/22 del 22.11.2017 sono servizi strettamente connessi con la residenza gli usi complementari alla residenza destinati a garantire la qualità dell’abitare e lo sviluppo individuale e collettivo dei cittadini. Hanno tale destinazione unicamente i locali presenti nelle zone urbanistiche omogenee A, B e C, e all’interno dei centri rurali, destinati a:

  • studi professionali (locali dove si esercita una professione subordinata all’iscrizione in albi/ordini/collegi professionali, ecc), di superficie utile netta non superiore a 400 mq;
  • attività commerciali riconducibili alla tipologia degli esercizi di vicinato definita dall’articolo 4 della legge regionale n. 5 del 2006 (superficie di vendita non superiore a 150 mq nei comuni con popolazione residente sino a 10’000 abitanti e a 250 mq nei comuni con popolazione residente superiore a 10’000 abitanti);
  • attività artigianali e socio-sanitarie, compresi ambulatori per persone e/o animali, di superficie utile netta non superiore a 750 mq;
  • attività di ristorazione e uffici in genere di superficie utile netta non superiore a 400 mq;
  • attività turistico-ricettiva classificabile “alberghiera” ai sensi delle vigenti norme sul turismo, avente superficie totale non superiore a 500 mq.

Non sono servizi connessi alla residenza i servizi pubblici o gli spazi pubblici o riservati ad attività collettive, a verde pubblico, a parcheggio, la cui dotazione deve essere garantita, nel rispetto delle vigenti disposizioni, in sede di pianificazione.

Che cosa bisogna fare insieme al cambio d’uso o al termine dei lavori connessi?

Al termine dei lavori il tecnico incaricato della direzione dei lavori dovrà:

  • comunicare all’amministrazione comunale la data di ultimazione lavori;
  • presentare in Catasto una variazione catastale in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle tasse;
  • dichiarare al Comune il nuovo certificato di agibilità, allegando tutta la documentazione richiesta.

Quanto costa?

Il costo dell’operazione di cambio di destinazione d’uso è estremamente variabile; bisognerà infatti considerare:

  1. Eventuali lavori da eseguire;
  2. L’onorario di un professionista che dovrà redigere la pratica urbanistica, la Direzione dei Lavori e la pratica catastale;
  3. Gli oneri di concessione (eventuali);
  4. La necessità di reperire nuovi spazi a parcheggio (eventuale)
  5. Tasse e imposte catastali.

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