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Frazionamento di appartamenti

Quali sono le novità?

L’art. 17 della Legge n. 164/2014 di conversione del Decreto “Sblocca Italia” (Decreto Legge 133/2014) ha introdotto numerose novità alla disciplina dell’edilizia privata ed urbanistica attraverso la semplificazione delle procedure edilizie.

Tra le novità introdotte della Legge, è opportuno evidenziare le modifiche introdotte nella definizione della manutenzione straordinaria.

Che modifica comporta?

Questa modifica ha permesso di far rientrare nella categoria degli interventi edilizi di manutenzione straordinaria anche gli interventi consistenti nel frazionamento e nell’accorpamento delle unità immobiliari (sempre che i lavori non riguardino le parti strutturali dell’unità immobiliare).

Come si richiede?

Per gli interventi così classificati, basterà:

  • trasmettere, telematicamente, attraverso la procedura del SUAPE al Comune di competenza, una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) accompagnata da una specifica relazione, a firma del tecnico abilitato, che asseveri che le opere realizzate sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e attesti il rispetto delle leggi con riferimento alle norme di sicurezza statica, igienico – sanitarie, etc.

Il frazionamento di un immobile faciliterà soprattutto la situazione di chi ha messo in vendita quadrilocali e ville e non riesce a trovare acquirenti. Negli ultimi anni, infatti, il mercato di queste tipologie di abitazione ha subito un notevole calo, mentre sopravvive il mercato dei bilocali.

Quali sono gli svantaggi?

La nuova normativa sul frazionamento ha apportato certamente degli svantaggi ai proprietari, poiché ha modificato il regime fiscale relativo all’IVA; non trattandosi più di ristrutturazione edilizia non si può più applicare l’iva al 4%. Ad oggi si applica l’iva al 10%.

Pratica edilizia: Comunicazione di Avvio Lavori Asseverata

In Sardegna l’art. 9 della Legge Regionale n. 11/2017, ha introdotto la Comunicazione di Avvio Lavori Asseverata da parte di un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti.

La presentazione della Comunicazione assevrata permette pertanto di iniziare immediatamente con gli interventi edilizi portando ad una notevole semplificazione in termini di tempi.

Dal 13 marzo 2017 la trasmissione della pratica, avviene telematicamente mediante il SUAPE.

Omessa Comunicazione: quali sono le conseguenze?

Per completezza dell’argomento trattato, si ritiene opportuno precisare che, ai sensi dell’art. 15 della Legge Regionale n. 23/1985, il mancato invio della Comunicazione Asseverata comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pari a € 500,00. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Occorre valutare altri aspetti?

Si. Per frazionare un immobile è necessario trovare un posto auto per ogni nuova unità immobiliare. La norma regionale consente la monetizzazione dei posti auto per ottener più facilmente i frazionamenti, rimandando ai regolamenti comunali le modalità di applicazione. In alcuni comuni è possibile sostituire con un corrispettivo monetario la dotazione di parcheggi, qualora questi non siano reperibili nel lotto di appartenenza”. Si potranno così realizzare due o più appartamenti più piccoli dividendone uno più esteso, con maggiore facilità rispetto al passato.

Il denaro incassato dal Comune con queste operazioni sarà comunque destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici.

Quali sono i costi?

La Comunicazione Asseverata non è onerosa, e là dove previsto, si applicano esclusivamente i diritti di segreteria.

Oltre all’eventuale costo dei diritti di segreteria, bisogna prevedere anche il costo del professionista che dovrà provvedere alla redazione della documentazione da allegare alla pratica edilizia quali l’asseverazione e gli elaborati grafici necessari.

Pronto Ingegnere predispone il progetto di frazionamento e cura la pratica edilizia da trasmettere al Comune, svolge la Direzione lavori, predispone le variazioni catastali e autocertifica il nuovo certificato di agibilità.

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