Cambio di destinazione d’uso

CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO

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Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

Dal punto di vista urbanistico la destinazione d’uso definisce le modalità e le finalità d’uso di un immobile che può essere ad esempio residenziale, artigianale, commerciale, industriale, etc.

 

Chi ricorre al cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Al cambio di destinazione d'uso ricorre chiunque voglia modificare la destinazione dell'immobile di proprietà a seguito di variate esigenze e necessità personali.

Questo permette, per esempio, di adibire un immobile usato come abitazione a locale artigianale o viceversa.

 

Quali sono le novità introdotte dal Decreto Sblocca Italia?

Il Decreto Legge n. 133 del 12.09.2014 (Decreto "Sblocca Italia") è stato convertito con modifiche dalla Legge n. 164 del 11.11.2014. Quest'ultima inserisce nel testo del D.P.R 380/2001, l'art. 23-ter, che regola e introduce quattro categorie funzionali di destinazione urbanistica attraverso due tipologie differenti del mutamento di destinazione d'uso degli immobili: rilevante e non rilevante.

 

Quali sono le categorie funzionali introdotte?

In Sardegna, la Legge Regionale n. 8/2015 ha sostituito l'art. 11 sui "Mutamenti della destinazione d'uso" della Legge Regionale n. 23/1985, superando in parte le modifiche del Decreto Sblocca Italia, individua le seguenti categorie funzionali:

–  Residenziale, ivi compresi i servizi strettamente connessi alla residenza;

–  Turistico – Ricettiva;

–  Artigianale e Industriale;

–  Direzionale, commerciale e socio-sanitaria;

–  Agricolo – zootecnica.

 

Per il Comune di Cagliari, ad esempio, appartengono alla categoria:

–  Residenziale, ivi compresi i servizi strettamente connessi alla residenza: le abitazioni, le autorimesse private e gli studi professionali;

–  Turistico – Ricettiva: le strutture ricettive di tipo alberghiero, le abitazioni collettive come i collegi, i convitti, i conventi, locali da ballo, multisale, cinema, etc.;

–  Artigianale e Industriale: artigianato di servizio alla residenza e alle attività urbane e tutte le attività di tipo artigianale che sviluppino e non lavorazioni che comportino esigenze depurative specifiche;

–  Direzionale, commerciali e socio-sanitaria: gli istituti secondari, le scuole professionali, le sedi politiche, le sedi di ricerca, gli esercizi commerciali di tipo alimentare e non vendita al dettaglio, i magazzini, i depositi per vendite all'ingrosso, i ristoranti, i bar, ospedali, cliniche, laboratorio analisi, etc.;

   Agricolo – zootecnica, aree destinate a coltivazione e pascoli con edificabilità ridotta.

 

Quali sono le differenze tra mutamento d'uso rilevante e non rilevante?

Si configura come mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria che comporta il passaggio ad una diversa categoria funzionale.

Nel caso in cui il mutamento della destinazione d'uso avvenga all'interno della stessa categoria funzionale, tale cambiamento è definito non rilevante e può essere sempre consentito, fatta salva una diversa indicazione prevista da leggi regionali e comunali.

 

Come si effettua il cambio di destinazione d'uso?

Prima di procedere alla comunicazione di mutamento di destinazione urbanistica dell'immobile occorre valutare la possibilità di eseguirlo: il mutamento della destinazione d'uso è disciplinato dallo strumento urbanistico comunale PUC e dalle norme tecniche di attuazione e dagli eventuali piani attuativi. Bisogna inoltre verificare che anche il regolamento condominiale contrattuale, eventualmente presente, consenta quella particolare destinazione d'uso.

 

Una volta eseguita questa valutazione preliminare, le scelte a disposizione del soggetto interessato si differenziano a seconda che ci si trovi nella tipologia di mutamento della destinazione d'uso non rilevante o rilevante.

 

La procedura edilizia da utilizzare è regolamentata dall'art. 11 della L.R. 23/1985. Per il mutamento d'uso:

–   non rilevante, ossia il mutamento che avviene all'interno della stessa categoria funzionale, è sufficiente darne comunicazione mediante il SUAPE al comune in cui è localizzato l'immobile .

–   rilevante, ossia il mutamento che comporta il passaggio a una diversa categoria funzionale, la situazione risulta un pò più articolata. Occorrerà verificare di volta in volta, secondo le categorie funzionali interessate e i regolamenti edilizi comunali, quale procedura seguire. In generale sarà soggetta alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività, che andrà richiesta attraverso apposita istanza telematica, attraverso il SUAPEal comune in cui è localizzato l'immobile. 

n.b.: Al fine di favorire il recupero e la rivitalizzazione dei centri storici, nella zona omogenea A è sempre consentito il mutamento di destinazione d'uso da Residenziale a Turistico – Ricettiva anche se tali categorie funzionali sono differenti.

n.b.: Il cambio di destinazione d’uso senza i titoli autorizzativi si configura come un abuso edilizio.

 

Che cosa bisogna fare al termine dei lavori?

Al termine dei lavori il tecnico incaricato della direzione dei lavori dovrà:

–  comunicare all'amministrazione comunale la data di ultimazione lavori;

–  presentare in Catasto una variazione catastale in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo delle tasse;

–  richiedere al Comune il nuovo certificato di agibilità, allegando tutta la documentazione richiesta.

 

Quanto costa?

Il costo dell’operazione di cambio di destinazione d’uso è estremamente variabile; bisognerà infatti considerare:

1.  Eventuali lavori da eseguire;

2.  L’onorario di un professionista che dovrà redigere la pratica urbanistica, la  Direzione dei Lavori e la pratica catastale;

3.  Gli oneri di concessione (eventuali);

4.  Tasse e imposte catastali.

 

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Norme di riferimento

D.P.R. 380/2001 e successive modificazioni e integrazioni

Decreto n.133/2014 convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014

L.R. 23/1985

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